Friday, December 30, 2016

house price vs exchange rate - law of one price


간단히 확인해보니 선진국의 집값에서 일물 일가의 법칙이 성립하는 것으로 보인다.





선진국 통화를 달러기준으로 장기간에 걸친 변화를 관찰하면 둘로 나뉜다.

강세통화: 엔, 유로, 스위스프랑
약세통화: 파운드, 캐나다달러, 오스트레일리아달러

장기로 보면 물가가 환율을 결정한다.
자산가격도 물가의 영향을 받거나, 물가와 같은 영향을 받는다.

그럼 강세통화국가의 부동산가격과 약세통화국가의 부동산가격을 비교해보면 어떨까?




http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

약세통화국가의 집값은 40년간 10-25배 올랐고,
미국은 7배 올랐고,
강세통화국가의 집값은 1.5-3배 올랐다.


집값 * 환율 = 달러환산집값

으로 놓으면 집값과 환율이 반비례한다는 것이고, 달러환산 집값은 집값변동보다 적거나 일정하다는 것이다.







fred에서 bis의 자료를 이용해서 전세계 집값을 보여준다.
일부 국가를 제외하면 짧아서 비교하기 불편하다.

그러나

약세통화국가: 영국, 캐나다
기준국가:미국
강세통화국가: 스위스

를 약 40년 이상 보여주기 때문에 비교해 볼 수 있다.

스위스의 집값이 약 4배(30/120)가 되는 동안, 영국의 집값이 약 50배(2.5/125)이상 오른 것은 이코노미스트 자료와 비슷하게 나온다.

이 집값자료를 달러로 환산해본다.





영국, 캐나다, 스위스의 집값이 45년 동안 상당히 좁은 범위에서 움직인다.

상승률도 영국 30배(3.9/116.8), 캐나다 16배(6.3/100.5) 스위스 19배(5.5/103.6)로 통화간의 차이 축소되거나 역전되어서 구분하기 어렵다.

위 그림에 포함된 나라 중 한국과 중국을 제외하면 선진국 중에서 공식적인 외환보유고 통화를 가진 나라이다.

환율은 물가나 구매력으로 조작하기 전에 이미 물가를 반영한다.
그래서 한가지 통화로 가격을 조정하는 순간 물가에 대한 고려를 환율만큼은 하는 것이다.

결과적으로 위 그림은 기축통화를 가진 국가간 집값상승률은 1970년 이후 의미있는 차이가 없을 가능성이 높다는 점을 시사한다.
한발 더 가면 선진국의 집값은 어디에서나 비슷하다고 볼 수 있다.
그러면 일물일가의 법칙이 성립한다고 볼 수 있다.

만약 어떤 나라의 환율조정한 집값이 단기적으로 차이가 벌어진다면?
환율이나 집값이 평균에서 크게 벗어난 것이다.
12년 기준으로 미국은 135, 일본은 80이다.
미국은 집값이 올랐고 달러강세가 심화되고 있다.
일본은 집값이 안정된 상태이나 엔화약세가 유지되고 있다.

앞으로는?
평균회귀가 작동할 것이다.