Sunday, August 21, 2016

canada housing bubble


셰일 가스 붐이 꺼지면서 캐나다 경제가 2분기의 짧은 침체를 거쳤지만 최근 회복하는 듯이 보였다.
그러나 지난 한 달간 아주 과격한 변화가 부동산 시장에 나타나고 있다고 한다.
작년 홍콩부동산의 거품이 꺼지기 시작했고, 이번에는 캐나다부동산의 거품이 꺼지기 시작했는데 둘 다 중국과 관련이 있다.



내가 보기에 이미 캐나다는 14년에 브라질, 러시아와 더불어 심각한 경제 위기를 겪을 가능성이 있는 나라였다.
경제의 다른 부문에도 문제가 있었지만, 무엇보다 부동산의 거품이 심각하게 의심되었다.
이코노미스트의 그림을 다시 보면 2년전보다 더 심한 가격 상승을 확인할 수 있다.


http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices





명목가격, 실질가격, 소득대비 가격 모두 미국과 비교하면 금융위기 이후 엄청난 괴리를 나타내고 있다.
특히 소득과 비교하면 40년째 제자리인 미국대비 약 50%나 비싸다.

아무리 뱅쿠버, 토론토가 살기 좋고 이민이 상대적으로 수월하고 교육환경이 좋아서 중국인들이 선호해도 급등하는 집값을 캐나다인들이 견딜 수 없다면 괴리가 좁혀지는 것을 피할 수는 없는 일이다. 캐나다 부동산을 싹쓸이하는 중국인들에 비할바는 아니었다고 해도 한국인들도 일조했을 가능성이 없지 않다.


DATA: Is the Metro Vancouver real estate market in free fall?
http://globalnews.ca/news/2887766/data-is-the-metro-vancouver-real-estate-market-in-free-fall/

http://www.businessinsider.com/foreign-buyers-fueling-vancouver-housing-bubble-2016-7

http://www.businessinsider.com/vancouver-home-sales-decline-2016-8

http://www.theglobeandmail.com/real-estate/vancouver/real-estate-reform-in-bc-everything-you-need-toknow/article30642062/


최근 단 한달 동안 뱅쿠버의 집값이 20% 이상 내렸다고 한다.

15년 동안 450%, 최근 1년에만 30%씩 오르는 집값을 통제하기 위해 브리티시 컬럼비아 지방정부가 8월 2일부터 뱅쿠버의 부동산을 취득하는 외국인에게 15%의 세금을 부과하기 시작했고, 시장에서는 그 이전부터 거래가 급감하고 가격 폭락이 시작되었다고 한다.

이제 시작이니 15%의 세금이 과열을 잠재우는 역할만을 수행하고 부동산 시장을 안정시킬지, 미국을 뛰어넘어서 대책없이 부푼 캐나다 부동산 거품이 꺼지는 단초가 될지, 어차피 살 매수자에게 15%만큼 삥을 뜯는 것에 불과할지 판단하려면 시간이 필요하다.

중국인의 해외부동산에 대한 욕구를 만족시킬 다른 대상이 필요하다면 일종의 풍선효과가 발생할 수도 있다. 중국인이 강남의 부동산에 대한 입질을 한다는 기사가 나온 시점이 그 때쯤이었나 싶기도 하다.

외국인에 대한 규제이지만 주로 중국인들 대상이기 때문에 전세계에서 들리는 중국과 미국, 유럽, 호주, 캐나다 등 선진국 간의 갈등의 연장선에서 볼 수 있다. 한국은 상품수출에서 자본수출로 넘어가는 초기단계이기 때문에 중국인들의 투기가 씨를 뿌린 아시아자본에 대한 규제와 배척은 한국의 미래에도 악영향을 줄 가능성도 있다.


더 직접적으로 거품이 있는 어떤 종류의 시장도 당국의 규제같은 교란에 의해 간단하게 무너질 수 있다는 학습효과가 투자자들을 더 보수적으로 만들수도 있다.
지금 전세계에 가장 큰 거품이 어디에 있나 심각하게 생각해 볼 필요가 있다.




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추가

http://www.wsj.com/articles/as-rates-sink-housing-bubbles-rise-1468661400


급락 직전의 뱅쿠버와 토론토.
일년치 상승분을 한달에 되돌림.


http://www.housepriceindex.ca/default.aspx

캐나다 지역별 주택가격지수

http://www.globalpropertyguide.com/North-America/Canada

부동산 시장 개요. 부동산 가격.

http://creastats.crea.ca/natl/index.htm



캐나다부동산협회 통계.




http://www.smh.com.au/business/the-economy/the-charts-that-suggest-the-housing-bubble-is-out-of-control-20160224-gn2b46.html

http://www.businessinsider.com.au/heres-the-best-explainer-weve-heard-on-how-australias-apartment-boom-could-bust-and-soon-2016-3

http://www.businessinsider.com.au/house-prices-in-sydney-are-still-rising-at-insane-levels-2016-7

http://www.smh.com.au/business/the-economy/rba-rings-the-housing-price-warning-bell--again-20160607-gpdlm1.html

http://www.businessinsider.com.au/what-crash-property-prices-in-sydney-and-melbourne-continue-to-roar-2016-8


호주 부동산에 대한 기사.

http://www.rba.gov.au/publications/rdp/2014/pdf/rdp2014-06.pdf

"This paper examines whether it costs more to own a home or to rent. We argue this is a useful criterion for assessing housing overvaluation."
호주 부동산 가격에 대한 중앙은행의 평가. 임대비용과 소유비용을 비교해보니 2014년에는 거품이 아니라고. 지금은? 가격은 오르고 금리가 낮아졌으니 거품일 수도.