Wednesday, May 20, 2015

아파트가격 vs 건축공급

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

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아파트 가격과 몇가지 지표들(12ma, yoy)을 비교한 것이다.

허가, 수주, 착공이 가격에 선행하나?
2013년, 2014년에 걸친 건축기성의 증가가 2011년의 가격상승에 따른 결과인가?
건설에 2-3년이 걸리면 2-3년 싸이클이 나타나나?

저기 보이는 5년짜리 싸이클은 헛것인가?




건설 수주와 기성을 표시. 12ma.
수주가 기성에 선행하는 것은 명확하다.
토목의 급격한 감소가 보인다. 4대강의 흔적일수도.




건축허가 면적과 동수, 착공실적을 표시. 12ma
면적은 공히 10년째 정체되어 있지만 동수가 증가했다.




시멘트와 철근 생산량과 허가, 착공을 비교했다. 12ma
면적은 일정한 수준을 유지하지만 생산량이 줄고 있다.
사용량은 유지되고 있을까?



시멘트 협회 자료를 확인하니 소비량이 줄고 있다.
같은 면적을 적은 시멘트를 사용해서 짓고 있다.
그래서 층간 소음이? 알 수 없다.
싸이클은? 2년, 5년, 10년, 17년?



동당 면적이 95년 이래 줄고 있다.
왜 이리 상상한 것과 다를까?
착각하지 말 것은 건축 전체라는 점이다. 물론 주거용이 2/3는 된다.



요약.
아파트가격과 건축공급은 관련성이 높다.
공급은 10년 이상 일정수준을 유지하고 있다.
동당 면적은 감소하고 있다.
면적당 철근, 시멘트 사용량은 감소하고 있다.

또 요약.
최근 증가한 건축 수주액과 아파트가격변동과의 괴리, 최근 감소한 미분양과 아파트가격변동과의 괴리가 어떻게 좁혀질지 지켜볼 필요가 있다.
허가, 착공, 기성은 열심히 볼 필요없다.
건설에 2-3년 싸이클은 존재하지 않으니, 5년, 10년 주기로 볼 필요가 있다.
17년 매미싸이클은 그래도 신경쓰자.

한번 더 요약.
사상최대의 아파트분양이 예상된다는 2015년에도, 이후에도 위의 사실이 급하게 바뀌지는 않을 것으로 본다.




미분양 vs 아파트가격

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수요와 공급이 가격을 결정한다.
가격이 수요와 공급을 결정한다.

미분양물량과 아파트 가격의 관계를 지역별로 비교해보니, 가격과 재고의 동전의 양면과도 같은 관계를 확인할 수 있다.





전국 미분양주택은 09년에 고점이었으나, 지역별로 보면 차이가 크다.
지방의 고점은 09년 전후이지만, 수도권의 고점은 13년 전후이고 한국의 부동산경기가 이원화되어있었다는 점이 잘 드러난다.
지방에서도 수급에 따라 미분양의 고점이 05년, 13년 전후에 추가로 나타나는 지역이 존재한다.

아래에서 미분양과 가격을 지역별로 비교해본다.



전국을 비교하면 미분양과 주택가격(즉 주택의 수요와 공급) 사이에 관련성이 존재하지만, 높지는 않다고 볼 수 있다.

그러나 수도권과 지방이 다르다는 것은 누구나 아는 사실이니 나눠서 비교했다.
결과는 둘 간에 지나치게 관련성이 높다는 것을 확인했다.




경기, 인천, 서울, 수도권.
미분양 물량은 축반전.

서울은 미분양이 다른 지역보다 항상 적다.
인천은 최근까지 미분양이 증가했다.
경기지역은 매매가격 전년동월비와 2013년까지 거울처럼 움직였고, 선후관계를 따질 수 없다.

일반적인 재고싸이클, 투자싸이클에서는 수요와 가격, 가격과 공급간에 시차가 발생하는 것이 일반적이다.
그래서 주문, 생산, 재고, 출하, 수주잔고, 가격 등의 지표들이 시차를 두고 나타난다.
그런데 위의 미분양주택수(재고)는 가격과 시차가 거의 없다.

수요변동이 발생해도 신규주택의 공급에 2-3년이 걸린다는 것을 고려하면 재고감소와 가격상승이 동시에 나타나는 것을 납득할 수도 있다. 그러나 단기 변동의 진폭과 주기는 노이즈 수준에 불과하고 장기변동의 저점이나 고점은 5-7년의 주기를 보인다.


1. 주택가격이 상승하면서 수요가 증가하고(추격매수, 투기수요?) 미분양재고가 감소한다.
2. 주택공급대비 수요가 증가하면서 미분양재고가 소진되는 시기의 후반에 주택가격이 상승한다.

금융위기 이후 수도권의 공급이 낮은 상태로 유지된 것은 기지의 사실이다.
1번처럼 가격변동이 원인이라면 급격한 미분양 감소와 낮은 가격변동을 설명하기 어렵지만, 과거의 높은 가격변동이 비정상적이었다고 주장할 수 있기 때문에 전적으로 배제할 수는 없다.
2번처럼 제한된 공급과 수요의 회복이나 유지가 원인이라면 미분양이 일정수준 이하로 감소한 후 어떤 일이 나타날지는 1번과 다르게 예측하게 된다.

수요와 공급을 분리해서 볼 수 있다면 약간의 실마리를 얻을 수 있다.
수요는 인구수, 가구수, 대출, 주택보급률, 주택노후정도.
공급은 건설수주, 건설기성, 건축허가, 착공, 완공, 시멘트, 철근 사용량 정도.

수요의 요소에 대해서는 말이 많지만, 가계 대출이 증가하고 있다는 점은 확실하다.
공급 측면에서 금액, 면적, 동수, 톤을 들여다보면 '실질'공급이 일반적으로 생각하는 것보다 적었을 가능성을 의심하게 된다.




대구, 부산, 경남, 광주.
전부 미분양이 최저수준이고 수도권과 달리 몇년간 가격상승이 있었다.

가격이 하락할 때 미분양이 증가하고, 상승할 때 미분양이 감소하는 것은 비슷하다.
그런데 광주를 보면 미분양이 2년간 감소해서 최저수준에 도달한 이후에 가격상승이 나타나는 것을 볼 수 있다.

대구, 부산처럼 동행하는 경우도 존재하지만, 광주, 경남처럼 미분양재고가 선행할 가능성도 있는 것이다.

미분양이 감소해도 가격이 상승한다고 할 수 없으나, 가격이 상승할 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있다.




다시 수도권만 보면, 7년 동안 쌓이기만 하고 해소될 가능성이 보이지 않던 미분양이 급격히 감소해서 과거의 고점 아래로 내려갔다.
감소속도로 보면 반년 이내에 가격 급등이 나타났던 01년과 06년 수준에 도달할 것이다.

이것이 한국은행의 금리인하때문일까? 과하다.
관련이 있을까? 충분히 그렇다고 볼만하다.

한국에서 집값이 오르던 시기가 살기 어려웠나?
삼저호황기, 외환위기 이후, 금융위기 이전 수도권, 금융위기 이후 지방.

지금 한국 집값이 거품이라서 오르면 큰일이 나나?
가계부채와 경기를 포함해서 질문을 나누어야 답할 수 있지만, 통과다.
전 세계 부동산 가격을 비교한 아래의 이코노미스트 차트를 보고 나면 적어도 한국부동산거품설의 진위에 대해서는 짐작할 수 있다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/economist-house-price-chart-korea.html



전세비율 고점 vs 미분양 저점

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html
아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html
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전세비율의 한계가 존재할까
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/03/blog-post.html

전세비율이 끝없이 증가하고 있다.
살고 있는 동네 30평대의 전세비율은 27/31 로 거의 90%에 육박하고 있다.
상식적으로는 전세의 위험이 과도해서 월세로 전부 전환되어야 마땅할 것 같지만, 월세매물은 없고 전세매물만 차고 넘친다. 10평대, 20평대에 전세, 월세가 골고루 나오고 있는 것과는 차이가 있다. 4000만원이면 30평대 아파트를 보유하고 가격상승에 베팅할 수 있다는 생각들을 하고 있는 것일까?

늙어가는 한국에서 소비수요도 찾기 어렵다는데, 주택에 대한 수요를 그것도 장기적인 관점에서 얘기하는 것이 무의미하다고들 한다. 그래서 공급측면에서 주택가격을 보는 경우 단기싸이클에 관심을 보인다. 그러나 2000년대에 두드러진 한국경제의 2년짜리 단기 재고싸이클과 부동산 경기가 관련이 있을지는 몰라도 단기싸이클은 부동산에 큰 의미가 없다.

매미는 왜 땅속에서 17년을 기다릴까?http://www.hani.co.kr/arti/science/kistiscience/219245.html

매미의 17년싸이클처럼 부동산에 17년짜리 장기싸이클이 존재한다고 하지만, 한국에 그런 싸이클이 있는지도 의심스럽다. 위기시마다 저점을 확인했고 대략 10년 전후의 간격으로 저점을 보인다.

수요와 공급이 가격을 결정한다는데, 한쪽이 상수라면 다른 쪽이 결정한다. 유효수요는 돈 있는 사람, 돈 빌릴 수 있는 사람이 결정한다. 집값의 90%를 주고 전세사는 것보다 30%만 묻고, 2%대에 대출받아서 5%의 수익을 낼 수 있으면 주거비용을 커버하고도 남는다. 이런 세상이 올 줄을 누가 상상이나 했겠나?



한국 감정원의 아파트 매매가격지수, 전세가격지수이다.
1986년부터 국민은행이 만들던 자료였지만, 2012년부터는 한국감정원으로 이관되었다.
실거래가격지수는 만들어진지는 기껏해야 10년이 안된다.




함께 발표되는 여러 지표중 전세비율이 있지만, 2012년 이전 것을 찾을 수 없다.
그래서 전세지수를 매매지수로 나누고 최근값을 기준으로 보정했다.
약간의 차이가 존재하지만, 추세와 싸이클을 확인하는 목적으로는 충분하다.

위 그림에서 2001년의 높은 전세비율을 확인할 수 있다.
그런데 위의 그림과 달리 1990년대 초반에도 한국주택의 전세비율은 매우 높았다.
노태우정권의 신도시 건설붐 끝물에 전세값이 집값을 넘어서고 전세금을 빼줄 수 없는 집주인들이 세입자에게 등기비용만 내고 가져가라는 얘기들을 하던 시절이 있었다.




한국은행에서 받은 전국 미분양 물량이다.
큰 봉우리 하나를 만든 것처럼 보이지만, 지역별로는 매우 두드러지는 봉우리 세 개가 별도로 존재한다.
자료가 짧아서 한 싸이클의 시작과 끝조차 확인할 수 없지만, 현재 미분양 물량이 2002년 저점과 큰 차이가 나지 않는다는 것은 알 수 있다.

가구수, 인구가 늘었는데 미분양 물량이 이전과 비슷한 수준이다.




뒤집어서 전세비율과 비교했다.
2002년 전후, 20009년 전후, 2015년 전후.
미분양물량이 주택의 수급을 나타내는 지표이고 전세비율과의 관련성이 그때문이라면 전세비율의 고점이 멀지 않았다고 볼 수 있다.