아파트가격과 가계부채 1

아파트매매가격지수 전국, 국민은행 

3.2.예금은행 자금별 대출금(말잔) 총대출금, 한국은행

'주택가격이 가계부채를 결정한다'

이것이 86년 이후 주택가격 자료가 발표된 이후 한국 집값과 관련된 가장 중요한 명제이다.
한발 양보하면 '주택가격이 가계부채에 선행한다'고 할 수 있고, 두발 양보하면 '주택가격은 가계부채와 상관관계가 매우 높다'할 수 있다.
2012년에 대한민국이 가계부채로 망하고 있는지 궁금해서 확인한 이후 달라진 것이 없다.

안심전환대출 신청규모 33조9000억…3차 판매는 없다
http://news.donga.com/3/all/20150405/70536676/1
"금융위원회는 지난달 30일부터 이달 3일까지 15만6000명이 14조1000억 원 상당의 2차 안심전환대출을 신청했다고 5일 밝혔다. 3월 24일부터 27일까지 진행된 1차 신청분 18만900명, 19조8000억 원과 합치면 1, 2차 안심대출 신청규모는 34만5000명, 33조9000억 원에 이른다."

그런데 2015년에 주택금융공사의 34조에 달하는 안심전환대출이 발생한 이후 월별 가계대출 자료의 과거와의 연속성이 사라졌다.
기사에서처럼 시중은행에서 대출이 발생한 것은 3, 4월이지만 주택금융공사가 채권을 인수한 것은 5, 6, 7월이다. (위 그림의 15년, 16년 대출에 두개의 노이즈를 볼 수 있다.)

가계부채증가, 안심전환대출때문이다?
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/blog-post_15.html

원칙적으로 기존의 변동금리 대출을 고정금리로 전환한 것이다.
시중 은행의 주택대출은 딱 주택금융공사의 대출이 증가한만큼 감소했기 때문에 은행의 주택담보대출과 주택금융공사의 주택담보대출을 합하면 다시 연속성이 회복된다.
그렇게 지속적으로 증가하는 가계대출과 아파트가격을 비교하면 결론은 다시 '주택가격이 가계부채를 결정한다'는 것이다. (노이즈를 제거하기 위해 수정한 그림은 이어서)


2015년에 정부가 앞장서서 주택시장에 34조를 공급했다.
가계부채 안정화를 위한 것이었다고 하지만, 이것은 주택수요를 늘린 것이다.

[8.25 가계부채대책] 가계부채보다 집값 부양에 초점?
http://www.ebn.co.kr/news/view/847569
"25일 정부가 밝힌 가계부채 관리대책에는 처음으로 주택공급 조절 방안이 포함됐다. 올 들어 상반기까지 늘어난 주택담보대출액의 50%가 신규 분양 관련 집단대출이라는 점이 작용했고, 아울러 미분양, 집값 급락 등 향후 발생할 수 있는 공급과잉 후유증도 사전에 차단한다는 취지다."

 2016년에 정부가 내놓은 대책은 주택공급을 줄이는 것이다.


왜 주택가격을 상승시킬 수 있는 강력한 정책을 연달아 내놓는 것일까?
왜 결과적으로 가계부채를 증가시키는 정책을 내놓게 되는 것일까?

이것이 토건족의 의지인지는 알 수 없고, 관심도 없지만 가끔 당국자들의 생각이 의심스럽기도 하다.
경제 정책을 결정하는 많은 사람들이 고시를 패스한 수재들이거나, 오래 공부한 박사들이고 시장이 어떻게 돌아가는지 대략 알 수 밖에 없다.
말로는 주택공급과잉, 가계부채위험을 얘기하지만 실제로는 주택가격을 유지해서 공급을 유지하면서 양적으로는 위험성을 판단하기 어려운 가계부채는 질적으로 관리하겠다는 의도가 있는 것으로 보이기도 한다.


주택공급부족 이제 해소 중
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_8.html

주택거래량은 주택가격 전월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_16.html

주택거래량과 가격 2 - 누적 전년동월차는 주택가격 전년동월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/2.html


그러면 이제 공급부족에서 벗어나고 있는 것으로 보이는 수도권의 주택공급을 장기적으로 유지하고, 내우외환에 시달리는 건설플랜트 산업에도 숨통을 틔우고, 이제 1년여 밖에 남지 않은 정권교체기에 경기의 하방위험을 줄이는 등 좋게보려면 좋게 볼 여지가 없는 것도 아니다.




요약
표리부동한 것같기도 하다가, 천재적인 것같기도 하다가, 미친 것같기도 하니 인간에 대해서는 종 잡을 수가 없다.
그러나 인간들이 만들어내는 시장지표는 깔끔해서 과거는 이해하지 못 할 구석이 없다.
미래는 무주택자가 알 바 아니다.

real apt, real kospi, fed rate

아직도 미국이 기준금리를 올리면 원화약세가 진행될 것이라고 믿는 경제전문가들이 있다.
그러나 과거의 어떤 숫자도 그런 주장을 뒷받침하지 않는다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/20160815.html

향후 2-3년간 미국이 기준금리를 올리고, 동 기간 원화강세가 진행된다고 가정하면, 동 기간 코스피와 아파트가격에 어떠한 일이 벌어질까?

최근 4-5년간 물가상승률이 이전 30년에 비해 낮아지고 있다.

본격적인 디플레이션은 한국에 상륙한 적이 없지만, 주가나 아파트가격의 디플레이션은 종종 크게 발생했었다.

그러한 변동성의 차이에도 불구하고 한 눈에 지난 30년간 세 지표들이 비슷한 속도로 움직인 것을 알 수 있다.

실질 아파트가격, 실질 코스피를 구해보면 90년부터 2016년까지 26년 동안 큰 변동에도 불구하고 일정한 값을 유지하고 있다는 것을 확인할 수 있다.
또한 2007년부터는 아파트가격의 변동이 감소했고, 2011년 이후에는 코스피의 변동이 감소한 것을 확인할 수 있다.
실질 아파트가격은 실질주택가격과 디테일은 다를 바 없지만 고점 이후 하락률이 다르다.


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/house-price-nominal-real.html

실질주택가격은 이코노미스트의 자료에서 쉽게 확인할 수 있다.


위기 vs 지표
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/04/vs.html

또한 한국은행 논문에서도 실질주택가격을 확인할 수 있다.
한국은행 논문은 실질 가격 지표들을 위기시점과 관련시키려 하지만, 그들도 혼란을 겪는 것을 보면 막상 판단하는 것은 쉬운 일이 아니다.

"지금이 실질주가로 저점일까? 고점일까?
주가가 내려가고 물가가 올라가면 고점이다.

주가가 올라가고 물가가 내려가면 저점이다."

나는 주가가 올라가고 물가가 내려가는 지금이 돌아보면 저점을 확인했을 가능성이 작년보다 더 높다고 본다.
이후 위기에 가까워지는 것보다 이전 위기에서 벗어나고 있는 것이 현재 상황에 더 적합하다는 말이다.

미국이 기준금리를 올리면 원화강세가 온다. 4/4
또한 미국이 기준금리를 올리면 실질 코스피가 상승한다. 4/4
또한 미국이 기준금리를 올리면 실질 아파트가격이 상승한다. 3/4

금리상승기간도 가격변동기간도 다 다르지만 비교의 편의를 위해서, 위에는 2년정도의 기간을 표시한 것이다.
17년 말은 장단기금리차, 물가에서 추정할 수 있는 경기 고점의 위치와도 크게 멀지 않다.
물론 경기 개선이 진행되는 경우에 그렇다는 것이다.

일반적으로 내일은 없다는 듯이 예언하고 움직이는 많은 전문가와 시장참여자들이 최근 들어서는 1-2년 정도는 관심에 없고 그 너머의 위기에만 관심이 있는 것처럼 보인다.
11년의 위기, 12년의 위기, 13년의 위기, 14년의 위기, 15년의 위기, 16년의 위기를 어찌어찌 넘기고 있지만, 17년의 위기, 18년의 위기를 한국이 넘기는 어려울 것으로 보는 모양이다.

더 길게 보면 3-4년 내에 한번 쉬어갈 수 있지만, 그러거나 말거나 2011년 이후 어느 때보다 1-2년 간의 미래는 더 명확해보인다. 중국이 아니라 미국 덕분이다.




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참고

우리나라의 토지자산 장기시계열 추정 - 한국은행
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/12/blog-post_3.html

토지가격의 장기변동 아파트보다는 주택가격과 더 유사하다. 당연한 듯하기도.

아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

미분양 물량이 자체로 아파트 재고의 대용으로 사용될 수 있다는 점은 확인했다.
미분양 물량 자료를 84년까지 연장했다.

시장에 공급되는 아파트 물량으로 어느 수치를 보는 것이 좋을까?

- 분양+미분양 또는 분양+전년미분양
- 준공+미분양 또는 준공+전년미분양

연립, 단독도 아파트의 대체재라면

- 전체주택+미분양 또는 전체주택+전년미분양

아래는 확인한 결과이다.

2015년 아파트 분양은 40만호를 넘어서 사상 최대일 것으로 추정.
완공은 2-3년 이후지만, 경기 상황에 따라 1-2년씩 지연되는 것이 다반사.

아파트분양 물량의 정부 공식자료는 찾을 수 없고, 부동산업체들의 자료를 다들 가져다 쓴다.
2000년 이후의 숫자는 증권사보고서 몇개에서 찾았지만, 이전 자료는 알 수 없다.
15년 아파트건설은 전년대비 상당히 감소했으나 하반기에는 점차 회복될 듯.

전년 미분양과 당해년 분양 또는 건설(준공)을 더하면 변동성이 확연히 감소한다.
재고물량이 신규 공급을 줄이는 효과가 장기 부동산싸이클뿐 아니라 단기적 피드백으로 나타난다는 뜻이다.
전년 미분양이 당해년 미분양보다 공급의 일부로 파악하기에 이론적으로도 실제적으로도 의미가 있는 듯.

분양+미분양은 사상최대이다.
그러나 분양+건설은 지속적으로 감소하고 있고 올해는 2년전 분양물량이나 5월까지 아파트 준공이 실제로 감소한 것을 보면 35만호 전후일 것으로 추정. 바닥권이다.

공급의 급증이 16년부터 나타난다면 지금은 과거 2001년, 88년과 비슷하다.

주택 전체와 민간주택을 미분양과 합산한 것이다.
14년의 공공주택건설은 13년과 비슷하겠지만, 전체자료만 구할 수 있다.

미분양을 포함한 주택공급은 외환위기시절 급감한 후 일정수준을 유지한다.
공공주택건설이 경기하락기에서 나타나는 민간의 부진을 상쇄했던 것으로 보인다.
아파트나, 민간주택만 보는 것과는 다른데, 공공부문의 역할을 드러내는 듯.

민간주택건설은 좀 더 변동성이 크고, 아파트건설보다 아파트미분양과 더 대칭적이다.
관련성을 계산을 필요도 없어 보인다.
이것도 아파트뿐 아니라 전체 민간주택공급이 더 시장, 경기에 민감한 변수라는 것을 시사한다.

건설업체들의 아파트 분양이 사상 최대이지만, 시장 전체의 주택공급(미분양+민간+공공)은 25년간 일정한 범위에서 자동조절되어 온 것으로 볼 수 있다.
미분양 아파트는 자체로 공급에 포함되지만, 공급을 조절하는 중요한 신호 역할을 하는 것으로 보인다.
물론 주택의 가격, 돈의 가격(금리)이 가장 중요한 신호라는 것은 더 말할 필요가 없을 것이다.

지역별 자료를 구하는 것은 무료로는 불가능.