Saturday, July 12, 2014

us reits vs japan reits


14년 상반기 미국, 유럽, 일부 신흥국 시장이 상승하는 동안 한국시장은 박스권을 벗어나지 못했다. 그 와중에 미국이나 유럽의 REITS도 주식시장과 더불어 꾸준히 상승했고, 최근 여러 증권사에서 선진국 reits를 유망한 투자대상으로 언급하고 있다.

그러나 근본적으로 reits는 주식과 비교해도 안전한 상품이 아니다.
또한 장기적으로 더 높은 수익율을 보장하는 것도 아니다.
그저 변동성이 더 클 뿐이다.

주식시장의 잇점, 부동산 시장의 잇점을 모두 취할 수도 있지만, 미국에서 벌어진 일은 그 반대였다.
지금 미국이나 미국을 포함하는 선진국 리츠에 투자하는 것은 위험을 키우는 일이다.


일본은 미국보다 안전하다고 본다.

1. 미국, 유럽의 부동산보다 일본 부동산의 거품이 적다. 실제로 없다고 본다.
2. 일본의 금리가 미국보다 2% 가까이 낮다.
2. 향후 금리 인상이 미국이 가장 빠르고 클 것이다.
3. 일본과 미국의 리츠 수익율은 비슷하나 금리가 일본이 2%가까이 낮아서 금리가 인상되더라도 상대적으로 유리하다.




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fig: google



icf, rwr, vnq등이 다양한 리츠를 포함하는 대표적인 리츠 etf이다.
수익율이 장기간에 걸쳐 비슷하지만, 기간이 짧은 vnq는 제외했다.

부동산 전성기에 리츠는 주식시장를 월등히 능가하는 호시절을 보냈다.
그러나 금융위기시 리츠는 주식시장보다 이른 고점을 맞이했고, 수년에 걸친 상승폭 이상 하락 했고, 아직 전고점을 회복하지 못했다.

반면 주식시장, 채권시장은 이전의 고점을 회복했고 장기간에 걸쳐 투자한 모든 투자자에게 수익을 돌려주고 있다.

이것이 보장된 것은 아니지만, 적어도 이럴 가능성이 있는 대상에 투자해야 한다고 본다.



2007년의 고점 이후 수익율을 비교하면 리츠가 얼마나 위험한 상품인지 알 수 있다.

리츠는 주식, 채권 대비 장점이 전혀 없다.

향후 금리의 대세 상승이 시작된다면, 2013년 금리상승이후 보여준 채권과의 동반 하락이 더 크게 나타날 수 있다.
또한 경기 침체가 시작된 후 부동산 가격의 변동에 따라 주식시장보다 큰 하락을 보일 수 있다.
만약 향후 3-4년 이내에 그런 일이 발생하면 2007년의 고점에 물린 사람은 평생 원금을 회복하지 못할 수도 있다.



nikkei
nikkei etf: 1306
reits etf: 1345, 1343
reits나 부동산 회사: 8801, 1925



일본 리츠도 일본 주식시장보다 변동성이 크다.
그러나 미국과 전혀 다른 점이 있다.

개별 리츠나 etf나 대개 07년의 전고점을 회복했다.
니케이가 전고점과 거리가 있다는 것을 고려하면 큰 차이이다.

금리, 인플레이션, 부동산가격의 장기 추이가 미국과 전혀 다르다는 것과 관련이 있을 것으로 본다. 그래서 미국이나 북유럽/영국처럼 부동산 가격에 극심한 거품이 의심되고 금리대비 낮은 수익율을 보이는 나라와 앞으로도 같은 길을 가지 않을 것이다.


미국 포함 선진국 리츠에 투자하려면 아주 단단히 각오해야 한다.
임대료, 배당을 받는 쉬운 투자로 생각해도 안되고, 채권처럼 변동성이 적고 원금이 보장된 것도 아니다.
환율에 대한 고려까지 하려면 난이도가 높은 투자이다.
브라질 채권의 위험을 전부 이해할 수 있는 사람이라면 고려해 볼 만할 것이다.