Wednesday, August 31, 2016

china, yuan, foreign exchange reserves, export 20160831


위안의 약세가 스텔스기처럼 진행중이다.



달러대비로 봐도 무역상대국과 비교해봐도(실질이 아니고 명목실효환율이다) 15년부터 시작된 추세가 전혀 꺾이지 않고 있다.

장기적으로 물가와 관련이 있고 단기적으로는 외환보유고와 관련이 있다.
한국과 전혀 다르지 않다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/future-of-yuan-from-china-cpi.html



위안은 외환보유액과의 관계를 유지하면서 멋진 곡선을 그리고 있다.
단기적으로 외환보유액의 감소는 멈추었지만, 위안의 약세는 그렇지 않다.
상당기간 괴리가 유지될 수 있지만, 2008년은 위기상황이라 직접적인 비교는 의미없다.






전년동월비를 보면 환율과 보유액이 동행하지만 시기에 따라 외환보유액이 선행한다.
투기자들이 추세에 따라 드나드는 흔적일 수도 있다.
길게 보면 국제수지와 당국의 개입이 외환보유액을 결정할 것이다.




http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/03/yuan-vs-chinese-export-broken-relation.html

명목실효환율와 수출의 전년동월비를 비교한 것이다.
(환율도 전년동월비라는 것이 중요하다.)

환율이 수출에 선행하던 과거의 관계는 2014년 이후 사라졌다.
수출은 환율과 상관없이 감소하고 있을 뿐이다.
왜?
기름값이 1/4토막으로 떨어졌기 때문이다.
기름값 하락의 원인은 다른 데서 알아보자.

기름값 변동이 멈추면 그것이 수출 감소에 얼마나 기여했는지 사후적으로 확인할 수 있을 것이다.
지금 눈으로 추정해 보면 최대 35%p-40%p이다.
아마 그보다는 적을 텐데, 물가하락과 달러강세를 나누어 반영하면 물가의 비중이 20%p 정도는 될 것이다.


http://data.stats.gov.cn/english/easyquery.htm?cn=A01

7월 중국수출 -4.4%



http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2016/08/08/2016080801745.html

전년동월비로 깔끔하게 그려놓은 곳이 없어서 중국통계청에서 받아야 하지만, 최근 1년치 그림이 기사에 있다. 파랑이 수출. 중국수출은 변동성을 제외하면 전년동월비로 1년가까이 횡보중이고 어찌보면 회복하고 있는 것같기도 하다.

위의 그림과 머릿속에서 연결해보자.
수출, 수입이 줄고 있다.
그래도 무역수지는 흑자이고 외환보유액 감소의 원인이 될 수 없다.





미국과의 무역은 최근 자료까지 올라와 있다.
위안화의 약세가 중국의 미국향 수출을 증가시키지 않는다.
과거 위안화의 강세가 미국의 중국향 수출에 영향을 주기 어려웠던 것과 비슷하기도 하고 다르기도 하다.
세상이 교과서처럼 작동하지 않는 이유는 많다.

기름값 하락은 저점을 찍은 듯이 보여도, 그 여파가 끝나지 않았다.
미국과 중국의 물가는 매우 중요하다.
또 수출이 중요하다.
중국보다는 한국의 수출이 더 중요하다. 내일 나온다.





Tuesday, August 30, 2016

long cycle, long long cycle - risk premium 20160830


아파트가격과 가계부채 7 - 주택싸이클의 개요
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/7.html

가계부채, 주택공급, 아파트가격의 싸이클을 확인했다.
대출와 통화량(M2가 적당)의 관련성을 고려하면 주택싸이클은 한국경제 전체 싸이클에서 매우 중요한 부분을 구성한다고 볼 수 있다.
한국의 주택공급싸이클은 15년부터 상승국면에 돌입했고, 아주 강한 외부의 충격이 없다면 상승 국면이 5년이상 지속될 것이다.

미국의 침체와 한국의 침체가 반드시 일치하는 것이 아니다.
침체가 곧 위기인 것도 아니다.
미국이 감기에 걸리면 한국이 중병이 걸리는 것도 아니다.
많은 사람들이 미국의 침체는 한국의 위기라고 보는 것 같지만 아니다.
그러나 미국 혹은 전세계의 위기가 발생하면 한국이 벗어나기는 어렵다.


강한 외부의 충격은 중국이나 미국에서 발생할 것이다.
중국은 블랙박스이니 미뤄두고 미국의 상황을 보자.

미국 경제 싸이클의 핵심은 장단기금리차이다.
그런데 대공황이후 50년대까지 장단기금리차가 작동하지 않던 시절이 있기 때문에 이것 하나만으로는 다가올 미래에 대비하지 못 할 수도 있다.
딱 하나만 추가한다면 ism pmi, 실업률, 물가 등을 선택할 수 있지만 리스크프리미엄도 잠재적으로 좋은 후보이다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2013/11/risk-premium-pseudo.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/05/risk-premium-vs-term-spread-20140520.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/08/risk-premium-20140819.html


Rp = g + E/P - Rf

     = (g - Rf) + E/P

리스크 프리미엄을 명목gdp와 금리의 차이와 earning yield의 합으로 정의한 것이다.


1
risk premium vs term spread


둘 다 내려가는 중이지만 아직 여유가 있다.

명목성장률 2.5% - 4%
10년국채 1.5%
earning yield 5% (per 20으로 보면)

risk premium = 2.5 - 1.5 +5 = 6


현재 6에 해당하는 값이 0까지 내려가면 침체이다.
가능한 시나리오는?

1) 미국 기업의 손실을 내거나, ( s&p earnings 분기별 s&p earnings 12개월)
2) 금리가 7.5%에 도달하거나,
3) 명목성장률이 -3.5%에 도달하는 것이다.

물론 금리가 올라가고, 성장률이 낮아지고, 기업이익이 감소하는 상황이 막바지에서 동시에 발생할테니 한가지 요소만 극단적으로 변하는 상황보다 일찍 올 것이다.






2
earning yield gap vs term spread

명목성장률을 제외하면 earning yield gap (= E/P - Rf)가 된다.

1981년 이후 35년동안 증가추세를 유지하고 있다.
금리가 지속적으로 하락했기 때문이다.

경기후반에 하락하는 것은 기업이익이 줄고 금리가 상승하기 때문이다.

싸이클은 risk premium으로 트렌드는 earning yield gap으로 확인할 수 있다.



3

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/02/once-in-lifetime-opportunity-2016.html

이것을 쉴러교수의 자료를 이용해서 그리면 위의 분홍선이 된다.
100년이 넘으니 과거와 비교하기에 좋다.

위의 트렌드는 약 30년 싸이클의 긴 상승국면이었다.
하락 국면은 아주 빠르기도 하고 아주 길기도 하다.
2011년이 꼭지였는지는 아직 알 수없다.

지금처럼 금리가 낮은 상황과 비슷한 조건은 80년대보다는 40-50년대이다.



4

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/11/term-spread-since-1919.html

미국이 기준금리를 올리면 단기금리는 상승할 것이다.
장기금리의 추이에 따라 세상이 달라 보일텐데 아직은 판단할 수 없다.
더 이상 내려가지 않기를 바랄 뿐이다.

장기금리가 계속 내려가면 10년짜리 경기 싸이클은 빨리 끝나지만, 대신 대공황 이후의 초장기 싸이클을 죽기 전에 경험할 수도 있을 것이다.



미국 성장에 대한 우려가 줄었다면 연준이 언제 무슨 일을 벌이든 이제 미국 중국의 물가를 다시 보고, 한국의 수출을 다시 볼 시기일 듯하다.








Monday, August 29, 2016

크루즈 20160829


출입국, 크루즈 20160806
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/20160806.html

크루즈 중흥기 20160628
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/20160628.html

크루즈입국자를 이용한 중국인입국자 추정 20160604
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/20160604.html

16년 들어 중국인 입국자의 증가는 전적으로 크루즈 입국자에 증가에 의존한다.
7월 중국인 입국자가 사상최대를 달성하는데 메르스 기저효과가 한 몫을 했지만, 그것은 예상가능한 범위 이내이다.
입국자 서프라이즈는 전부 크루즈 입국자의 증가에 기인한다.




이전의 전망치가 무색한 증가율. 14년 대비 100%



크루즈 입국자를 제외하면 입국자는 15년의 메르스효과에 의한 감소분만큼 회복.



중국인 입국자는 사상최고.
만약 크루즈 입국자가 현재 수준의 증가율을 연말까지 유지하면 850만 이상.

크루즈 입국자들의 관광 패턴, 소비 패턴은 공항 입국자들과는 다른 듯.



크루즈 입국자는 중국인 전체입국자의 22% 수준을 유지.
비수기 입국자가 늘면서 계절적 변동이 감소하는 추세이나 지켜 볼 일.

전체 크루즈 입국자 중 중국인의 비율은 73.7%로 일정하게 유지. (그림 없음)

사드나 기타 이벤트들의 관광에 대한 효과는 비행기와 크루즈 입국자를 분리해서 봐야.




아파트가격과 가계부채 8 - 금리, 위기, 외부요인


한국의 아파트가격거품, 한국의 가계부채거품이 존재하는지는 차치하고 이것이 한국의 위기를 가져온 적이 있나?
한국의 주택싸이클을 결정하는 것이 한국경제가 아니라 미국경제라면 한국부동산가격, 가계부채, 주택공급 등을 살펴 볼 필요가 있나?

상식적이지만 중요한 질문이다.
내 답은 no, yes이다.

미국 경기를 가장 잘 예측할 수 있는 선행지표는 하나를 꼽으면 장단기금리차이다.
지난 60년간 장단기금리차가 역전되면 경기침체가 왔고, 역전되지 않으면 침체가 오지 않았다.
위양성, 위음성도 없으니 최고의 지표이다.

금리차 역전이 발생하는 이유를 한마디로 줄이면 연준이 기준금리를 올리기 때문이다.



미국의 기준금리와 한국의 대출과 금리를 비교한 것이다.
국채 3년물이 좀 길지만 은행대출을 가계부채의 프록시로 보고 주택지표와 비교하고 있으니 은행의 대출평균금리, 가계대출금리를 보는 것이 적당할 것이다. cd금리는 더 길고 단기금리에 해당하니 함께 비교했다.

1) 미국이 기준금리를 올리면 한국금리는? 올라가거나 하락속도가 둔화된다.
2) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 대출은? 관련없다.
3) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 아파트값은? 오르고, 횡보하고, 오르고, 오른다.
4) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 실질아파트값은? 오르고, 내리고, 오르고, 오른다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/real-apt-rea-kospi-fed-rate.html


이번에 미국이 다시 기준금리를 올리면 한국에 위기가 발생할까? 글쎄다.


미국경제가 침체에 빠지면 전세계 많은 국가에 위기가 올 수 있다.
이 때 미국은 예외없이 기준금리를 내린다.

위 그림에서 기준금리가 급락하는 시기는 미국의 침체기이다.

90년초 은행위기
2001년 it버블붕괴
2008년 주택시장붕괴

이 때 한국은? 내리고, 오르고, 내린다.
이때가 위험하다.
지금은 그럴 때가 아니다.




98년 외환위기의 원인은 한국 내부에 있을까 외부에 있을까?
어느 쪽이든 한국의 주택시장이나, 가계부채와는 관련이 없다.
과잉부채로 과잉투자를 진행한 기업과 외환보유액 관리를 포기한 정부와 관련이 있을 뿐이다.

2008년 금융위기의 원인은 미국에 있다. 버냉키에 따르면 미국과 중국에 있다.
한국에 있는 것이 아니라는 것은 명확하다.

미국이 몇년 내에 침체에 빠지게 될까? 아마도.
위기로 진행될까? 상황에 따라.

한국의 위기는 주택공급 폭락으로 나타난다.
자체적으로 확인할 수 있으니 미국금리와 비교하지 않아도 알 수 있다.
향후에 주택공급이 급감하면 안도할 일이 아니고 두려워할 일이다.

한국의 주택공급싸이클이 진행될 수 있을까?
당연하다. 만약 미국이 금리를 올릴 수 있는 조건이라면 연장될 수 있다.



끝.




후기
그림이 조금 남았지만 버리기도 아까우니 정부가 멍석을 깔면 그 때 다시 보자. 멀미난다.




아파트가격과 가계부채 7 - 주택싸이클의 개요


돌아라 돈아 돌아라 run money run

블로그 이사를 하면서 지겹게 정체된 한국에 돈이 잘 돌기를 염원하면서 붙인 대문 이름이다.
그런데 아파트가격과 가계부채 관련 자료를 들여다보면서 느낀 바는 15년부터 다시 돈이 돌기 시작했다는 것을 이제서야 확인했다는 것이다.
싹이 튼 것은 대출이 증가하고 수도권 집값이 오르기 시작한 13년까지 거슬러 올라갈 수 있지만, 3년이 지난 지금 겨우 지속가능한 단계에 도달한 것으로 볼 수 있다.




가격탄력성 얘기들을 한다.
가격변화에 대한 수요나 공급 변화의 비율이지만, 현실에서는 공급과 수요의 시간당변화율, 속도이다.
가격탄력성은 가격변화에 수요나 공급이 얼마나 빠르게 반응하는가에 대한 얘기이다.
오늘 집이 부족해도 공급은 일정한 시간이 지난 후에 증가하면 탄력성이 떨어지는 것이다.
조립식으로 바로바로 찍어서 공급하는 주택이 대세가 되기 전까지는 그렇다고 볼 수있다.

주택시장의 본질적 특성을 부인하기는 어렵다.
그러나 시장에 재고가 존재한다면 그 양이 많지 않아도 공급은 수요가 증가하고 가격이 올라가는 순간부터 증가할 수 있다.

수요가 급증해서 재고 부족이 현실화되면 그제서야 공급의 가격탄력성이 작동하게 되는 것이다.
신규 공급에 2-3년이 걸린다고 해도 단계별 재고가 2-3년을 커버할 수 있다면 가격과 공급과 재고가 동시에 움직이는 것이 가능하다. 다시 말하면 공급이 초기부터 가격상승을 억제해서 가격상승이 적은 상태로 공급이 증가할 수 있고, 탄력성이 높은 것처럼 일정시간동안 진행할 수도 있는 것이다. 그러면 공급부족은 초기가 아니라 일정시간이 지나서 기왕에 공급이 일정정도 일어난 다음에 나타나고 가격상승은 그제서야 발생하게 된다.

내가 데이타를 통해 본 주택시장을 설명하려면 궁색해도 이렇다고 할 수 밖에 없다.

화살표는 한 지표가 다른 지표를 선행하거나 결정하는 경우, 단기적인 루프를 통해 직접적인 영향을 주는 경우 등을 표시한다.


대출 -> 주택공급 -> 미분양
주택가격, 전세가격 -> 대출 -> 전세비율
대출 -> 전세비율

이상이 이전 내용을 요약한 것이다.



주택/전세가격 -> 대출 -> 주택공급 -> 미분양 -> 주택/전세가격
                          대출 ------------------------------> 전세비율


합쳐보면 주택싸이클을 간략히 구성할 수 있다.


가격과 공급의 시차가 크지 않다는 것은 특이하지만, 탄력성이 어떻든 위에서처럼 설명하지 못할바도 아니다.
공급과 미분양의 시차가 떨어져 있는 것은 당연하다.
미분양의 꼭지가 가격의 저점에 해당되는 것은 미분양의 저점이 이전 싸이클의 끝이고, 가격의 상승이 새로운 싸이클의 시작이기 때문이다.

새로운 주택싸이클은 15년에 시작되었다.
이것은 주택공급싸이클이라고 불러도 무방하다.
실제로 시장의 수요는 지속적으로 존재하고 크게 변한다고 보기 어렵다.

지속적으로 증가하는 수요 vs 계단식으로 증가하는 공급

먼 얘기이지만 반도체 싸이클에서 비슷한 구조를 볼 수 있다.
반도체 공급은 공장 하나 짓는데 수조에서 십수조가 들어가고, 기술발전이 연속적이지 않고, 몇 안되는 공급자들이 치킨게임을 하고, 그래서 투자를 잘 못하면 순식간에 망하기 때문에 공급증가가 계단식으로 나타나고 가격은 요동을 친다.

주택시장에서 지속적으로 증가하는 수요는 따로 언급할 필요가 없다.
최근 느려진다고 말들 많지만 인구, 가구수는 해방후 지속적으로 증가했다.
계단식으로 증가하는 공급은 주택시장에서는 계단식으로 증감하는 공급이라고 할 수 있다.

89년 이후 주택건설은 40만에서 70만 사이를, 아파트건설은 30만에서 50만 사이를 오갔다.
공급이 이 수준을 유지하면 평균적으로 한국의 주택수요를 만족시킬 수 있을 것이다.
미래에 한국의 주택수명이 증가하고 인구, 가구수가 감소하면 낮은 공급으로도 수요를 충당할 수도 있을 것이다.
그러나 20년-30년도 안 된 집을 돈이 되기만 하면 파버리는 것이 일상적인 한국에서 공급과잉은 쉽게 판단하기 어렵다.

최근의 공급증가에 선입견을 가지면, 아래 그림을 전혀 이해할 수 없게 된다.
내가 이해하는 바는 위에 요약했으니, 그림을 보고 미래를 편견없이 생각해 보기를 바란다.




1
아파트가격 ->  아파트건설 -> 미분양 -> 아파트가격

파란 박스는 싸이클의 시작.


2
실질아파트가격 -> 아파트건설 -> 미분양 -> 실질아파트가격

실질가격을 사용하면 때로 싸이클이 스스로 드러나게 할 수 있다.
전년동월비를 사용하거나, 이동평균을 빼는 것도 비슷하다.

금융위기 이후 실질가격이 하락했다면 최근의 아파트가격 상승은 더 가팔랐을 것이다.
왜 하락하지 않았나?
물가상승이 느려졌기 때문이다.
이것은 일부는 한국의 문제이고, 대부분은 전세계의 문제이다.

real apt, real kospi, fed rate
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/real-apt-rea-kospi-fed-rate.html




3
아파트가격yoy -> 아파트건설 -> 미분양 -> 아파트가격yoy

최근의 아파트가격 상승이 이후의 공급싸이클을 유지하기에 충분한가?
물가가 내려가고, 원가가 내려가면 가격상승이 낮아도 기업의 이익이 발생할 가능성이 있다.




4
아파트전세yoy -> 아파트건설 -> 미분양 -> 아파트전세yoy

만약 13년의 집값상승이 아니라 금융위기 이후의 전세값 상승이 이번 싸이클의 시작이라면?

밋밋한 집값으로도 주택공급을 끌어낼 수 있다.
이것은 이번 싸이클이 끝나봐야 할 수 있다.
또한 한국의 주택싸이클 주기가 데이타를 안 보는 자들이 상상하는 것보다 짧을 수 있다.




5
아파트건설감소 -> 미분양 감소    -> 아파트건설증가  -> 미분양 증가
아파트건설감소 -> 전세비율 증가 -> 아파트건설증가  -> 전세비율 감소


한국에 아파트가 대량공급되어 의미있는 수준의 미분양이 처음 발생하던 92년부터 분석 가능.
주택보급률이 지속적으로 증가하던 90년대의 미분양증가 시기에는 전세비율이 증가.

1997년의 미분양고점시기를 전세비율저점으로 보고, 첫번째 사이클의 시작으로 삼는 것이 데이타의 손실을 최소화하는 현실적 타협일 듯.
아니면 2001년의 미분양저점을 시작으로 삼아야 함.


전세비율 고점 vs 미분양 저점
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html



6
전세비율 전년동월비 - > 아파트건설 -> 미분양 -> 전세비율 전년동월비

앞서 언급한대로 전세비율 전년동월비는 매매전세변화율의 차이와 부호만 다르다.
집값, 전세값보다 시차가 적게 주택공급에 선행 혹은 동행 한다.
여전히 미스테리.



주택 싸이클에 대해 살펴 보았다.
몇가지 의문점은 남아있지만, 단기간에 풀리지 않을 것이다.


알 수 있는 것은?
몇 가지 조건을 만족했고, 몇가지 조건은 부족하지만 새로운 주택공급싸이클이 시작되었다.

어떤 싸이클들은 진행과정에서 (+)feedback 이 발생하고 일단 그런 상황이 시작되면 비가역적인 all-or-none process가 limit cycle을 따라서 끝까지 진행된다.
그 단계에 들어서는 기준값을 역치, 임계점, 트리거포인트, 티핑포인트, 싱귤래리티 등 사람들이 부르고 싶은 대로 부른다.
내가 보기에는 앞에 두개 정도가 적당하고 나머지는 좀 장사꾼의 냄새가 난다.

지금 한국의 부동산 시장이 그런 단계에 들어섰나?
그런 기준값이 존재하나?
존재한다면 위 그림 중에 있을 가능성도 있다.
만약 그런 값이 존재하고 이미 넘어섰다면, 정부나 국민들이 무슨 해괴한 짓을 해도 무슨 짓을 하지 않아도 주택공급싸이클은 갈 길을 가고 끝을 본다.

미국의 경기싸이클이 100년동안 유지되는 것을 보면 인간의 능력은 그 싸이클의 진폭을 줄이거나 연장해서 완만하게 할 수 있어도 없앨 수는 없다는 것, 결국 댓가를 치른다는 것이다.



이어서.



Sunday, August 28, 2016

아파트가격과 가계부채 6 - 대출과 주택공급이 늘면 미분양이 늘어난다


앞에서 총대출이 집값, 전세값과 관련이 높지만, 시기적인 차이가 명확하게 나타난다는 것을 확인했다.

이전에 주택공급이 증가하면 미분양이 증가한다는 것을 확인했다.
또한 주택공급과 미분양에는 명확한 싸이클이 나타난다는 것도 확인했다.

그럼 총대출은 미분양, 주택공급과 어떤 관련성을 보이는가?



아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html

이전 그림에 14, 15년의 숫자 몇개를 더해 연장한 것이다.
합쳐놓으면 전체를 보기는 좋은데 세부를 보는 것은 불편하다.
아래는 나누어서 비교한다.



공급이 증가하면 미분양이 증가한다.

이 사실이 일년 만에 명백해졌다.
그런데 당시나 지금이나 사람들이 착각하는 것이 있다.
공급, 미분양이 증가했으니 가격은?
이렇게 질문하면 현실을 설명할 수도 없고, 말세론자의 교리에 빠지기 쉽다.

공급, 미분양이 증가하려면 어떤 조건이 필요한가?
이렇게 질문하면 과거도 미래도 그럭저럭 이해할 수 있게 된다.




보정한 총대출과 주택건설호수 아파트건설호수를 비교했다.

건설호수는 일년간의 공급량이다.
총대출금yoy는 일년간 증가한 비율이다.

비교하기에 적당할 뿐 아니라, 관련성이 높다.

15년에 공급이 늘어났고, 대출도 늘었다.
안심대출을 통해 정부가 대출을 30조 늘렸으니 그만큼 공급이 증가하는 것은 당연하다.

30조를 풀면 주택공급을 얼마나 늘릴 수 있을까?
20-30만호 정도.
그렇다면 정부가 원하는 대로 진행된 것이다.




공급이 늘면 미분양이 증가한다.
15년에 증가하기 시작했으니, 3-5년은 진행할 것이다.

질문해보자.
미분양이 늘려면? 공급이 늘어야 한다.
공급이 늘려면? 가격이 올라야 한다.
왜 가격이 올라야 공급이 늘어나나? 기업의 이익이 늘어난다.
만약 가격이 많이 안 오르는 데도 공급이 늘어나면? 원가가 떨어져서 이익이 늘어난 것이다.
15년에 원가가 떨어졌나? 유가가 내리고, 금리가 내렸다. 그것도 많이.

공급은 앞으로도 늘어날 것이다.
미분양도 늘어날 것이다.

이것을 막으려면 주택가격을 내리면 된다.




미분양과 총대출과의 관련성은 적다.
그러나 총대출과 주택공급, 주택공급과 미분양의 관련성을 확인했으니 둘 간의 직접적인 관련성이 낮다는 사실은 덜 중요하다.



위의 그림은 대출, 주택공급, 미분양의 관계를 하나의 그림으로 보여준다.
앞에서 대출과 전세가격, 전세비율의 관계를 확인했으니 도식으로 정리해 보자.


대출 <- >주택공급 -> 미분양 -----> (공급, 가격)
대출 <- 전세가격 (2004 이전)
대출 <- 주택가격 (2004 이후)
대출 -> 전세비율 (2004 이후)


이제 다시 생각해보자.

공급이 늘면 미분양이 늘어난다.
이것은 누구한테나 당연하다.

대출이 늘면 미분양이 늘어난다.
당연한가? 반대로 생각하고 있는 것은 아닌가?

직접적인 관련성은 낮지만, 시차를 두고 대출이 미분양을 늘리게 된다.
그 시차가 가격에 중요하다.
그 가격이 공급에 중요하다.


주택공급부족 이제 해소 중http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_8.html


주택공급과잉이라고 생각하는 사람도 많은 것 같지만 그렇게 생각할 자유를 존중한다.
상대적으로만 보면 10년간 아파트의 공급이 적었고 이제 늘어나고 있다.
지속적으로 아파트의 공급이 늘어나려면 아파트의 상대적인 가격이 중요하다.

가격이 떨어지면 한해 35만호밖에 공급할 수 없고, 그것이 전문가들이 생각하는 적정수준인 모양이다.
그러나 그렇게 50년을 공급하면 1750만호이다.
내가 사는 동네에 50년짜리는 고사하고 30년이 넘은 집도 별로 없는 듯하다.
앞으로 선진국처럼 150년동안 고쳐가면서 살게 될까?
아파트도 그럴 수 있을까?
두고 보자.




아파트가격과 가계부채 5 - 대출이 늘면 전세비율이 내려간다


일반의 믿음과도 다르고, 이전의 내 믿음과도 다르다.
그러나 다르게 볼 방법이 없다.
이것이 집값이 오르면 대출이 늘어난다는 것과 같은 말일까?



전세비율 = 전세가/매매가

전세비율yoy = -(1년전매매가/현재매매가)*(매매가yoy - 전세가yoy)

               만약 매매가격의 변동이 작다면
               1년전매매가/현재매매가 ~= 1

전세비율yoy = - (매매가yoy - 전세가yoy) = 전세가yoy - 매매가yoy



전세비율변화율(전세비율yoy)이 매매전세변화율의 차이(매매가yoy-전세가yoy)와 근사적으로 같다는 것은 위의 계산처럼 확인할 수 있는 것이지만 실제 데이타를 비교해본 적은 없다.
또한 다른 사람이 비교한 것도 본 적이 없다.


전세비율변화율, 전세가변화율, 매매가변화율의 세가지 데이타를 총대출과 비교하면 해보기 전에는 짐작할 수도 없는 현상을 관찰할 수 있다.

1) 2004년 이전까지 아파트가격보다 전세가격이 은행의 총대출과 관련성이 높다.
97년 외환위기 이전까지는 비교할 필요가 없을 정도의 차이가 난다.

이 현상은 전세비율이 지속적으로 상승하는 2001년까지 벌어진 현상을 이해하는 데는 도움이 된다.
세입자가 은행에서 고리의 대출을 받아서 집주인에게 무이자로 빌려주는 대신, 집주인은 집값의 폭락에 대한 위험을 짊어지는 한국식 금융제도가 90년대에 빠르게 확장되었다는 사실을 보여준다고 할 수 있다.


2) 2004년 이후 총대출변화율이 매매전세변화율의 차이 혹은 (-)전세비율에 선행한다.

이 현상을 이해하는 것은 쉽지 않다.
그러나 이후에 벌어질 일을 이해하는 도구로 쓸 수 있다.




1
아파트값, 전세값의 변화율이다.



2
보정한 은행의 총대출과 아파트값을 비교하면 매우 잘 맞는다는 것은 앞서 확인했다.
그러나 그것은 외환위기 이후부터이고 이전 시기는 관련성이 보이지 않는다.

그런데 전세값과 비교하면 달라진다.



3
대출을 전세값과 비교해보면 88년부터 2009년까지 전세값이 총대출에 적은 시차를 두고 선행한다.
2004년까지는 관련성이 지나칠 정도로 높다.
매우 관련성이 높아서 직접 가계대출과 관련된 다른 자료로 비교해보면 좋지만 90년대의 다른 대출자료는 구할 수가 없다.
그러니 왜 관련성이 높은가라는 질문에 답하기는 어렵다.
그러나 상상력을 발휘하기는 어렵지 않다.

세입자가 전세보증금을 올려주기 위해 비싼 이자를 물고 대출을 받아서 집주인에게 무이자로 대출해줬다.

이게 90년대에 벌어진 일이다.
집주인의 무이자 대출이 공짜가 아니라 그만한 위험을 감수한 것이었다는 것은 외환위기 때의 깡통전세, 깡통주택이 증명했다.
외환위기의 일시적인 하락을 제외하면 매매가와 달리 전세가는 지속적으로 상승했고, 그 속도가 둔화된 것은 2002년에 들어서서 발생한 일이다.

90년대 기업대출이 은행대출의 많은 부분을 차지했고 외환위기에 망한 많은 은행들이 기업대출비중이 높아서이고 당시 주택은행, 국민은행이 개인에 대한 대출비중이 높아서 부실이 적었다고 하는데 기왕에 기업대출이 많은 것과 별도로 90년대 대출 증가의 많은 부분은 가계대출이 차지했다고 볼 수 있다.
그러지 않으면 전세가와 은행의 대출이 동행하는 현상을 설명할 방법이 없다.

2000년대 들어 전세보다 매매가 대출과의 관련성이 높은 것은 다시 언급할 필요없이 자명하다.




4
전세와 관련된 대출의 비밀을 한가지 알았지만, 오랜 과거의 일이다.
그런데 전세가와 매매가의 변화율 차이를 추적하면 최근 이상 현상이 나타난다.

위의 노란선이 두 변화율의 차이이다.



5
전세비율yoy는 전세비율 자체와는 전혀 다르게 보인다.
92년, 99년, 11년이 고점이다.

서두에 언급한 것처럼 전세비율변화율과 매매전세변화율의 차이는 부호만 바꾸면 거의 같다.
전세비율 자체를 대출이나 대출변화율과 비교하는 것은 관련성을 확인하기 어렵지만 전세비율의 변화율은 그렇지 않다.





6
총대출금변화율(노란선)이 전세비율의 변화율(파란선, 역축)에 선행한다.
대출이 감소하면 일정시간 이후 전세비율이 상승하는 것을 기대할 수 있다.

전세비율상승이 대출증가를 반영한다거나, 전세비율상승이 대출증가를 유발한다는 이전의 설명과 부합하지 않는다.

그래서 직관적으로 설명하기 어렵다.




7
똑같은 얘기이지만 총대출변화율(노란선)이 매매전세변화율의 차이(파란선)에 선행한다.


2001-2004년 이전에 총대출이 전세가와 관련이 높다가, 이후에 매매가와 관련이 높아진 현상과 관련이 있을테니 우연의 일치라고 보기는 어렵다.



8
예금취급기관의 가계대출과 비교해도 관련성이 상당히 높다는 점을 알 수 있다.

왜 이런 관계가 나타나는지 설명하기는 어렵다.
그러나 모르는 척하고 넘기기에는 관련성이 지나치게 높으니 예측의 도구로 이용할 수 있는지 고려할 필요는 있다.

최근 2년간의 대출증가 추세로 보면 벌써 전세비율이 하락했어야 한다.
15년 이후 어떤 원인으로 전세가격의 증가가 1년 이상 더 지속되었고 상대적으로 매매가의 상승이 제한되었다가 2016년 이후 그 원인이 사라지면서 차이가 줄었다.

의심되는 것은 내려갈듯 말듯 계속 내려가는 금리, 오락가락 갈팡질팡 난해한 부동산가계부채 정책, 낮은 금리때문에 월세로 전환하는 집주인들, 확인될 때까지 비싸도 전세로 버티자는 세입자들, 그런 세입자와 정부 사이에서 베팅하는 갭투자자들, 물들어올 때 배 띄우자는 건설업체들.

이 중에 있을지 알 수 없으나, 확인하면 대출과 전세비율사이의 불가해한 관련성을 이해하는 것도 가능할 것이다. 다행히 정부가 강하게 수박통을 두들기고 있으니 소리를 들어보면 보이지 않는 안쪽의 모습을 짐작할 수도 있을 것이다.


전세비율 관련한 내용은 정리하고 갈 필요가 있다.

길게 정리
1) 전세비율이 09년 이후 지속 상승했지만 1-2년 사이 지방부터 수도권 서울까지 꺾이고 있다.
2) 4번의 전세비율의 고점 이후 아파트값이나 전세값이 단기간에 내리는 일은 없었다.
3) 2004년 이전에는 대출과 전세값의 관련성이 높고, 이후에는 대출과 집값의 관련성이 높다.
4) 2004년 이후 대출변화율이 전세비율변화율에 선행한다.

한줄 정리
대출이 늘면 전세비율이 내려간다






Saturday, August 27, 2016

아파트가격과 가계부채 4 - 전세비율


집값의 미래를 예측하기 어렵다고 해도, 전세값의 미래를 예측하는 것보다는 쉽다.

전세가 매매가의 비율이 2009년부터 지속 상승해서, 과거의 고점을 넘겼다는 것은 주지의 사실이다.
이것이 금융위기 이후 시작된 전세계의 양적완화, 저성장, 저금리와 관련이 있다는 것도 의심하기 어렵다.

전세계에 한국처럼 아파트를 선호하는 나라도 없고(도시국가들 제외), 한국의 전세제도와 비교할만한 주택금융시스템이 지속되는 나라도 없다고 한다.
저금리와 관련된 전세가격의 상승이 장기적으로 월세의 전환을 가속화하고 보증금을 내주는 집주인들의 주택담보대출이 증가한다고 한다.
또한 지속적인 전세가격 상승으로 매매가와의 차이가 좁혀지면서 약간의 대출만으로도 집을 살 수 있는 임대인들도 늘어나고 있다.
임차인도 임대인도 대출을 받을 이유가 생긴다면 가계대출이 늘어나는 것은 피할 수 없다.

지금 그래서 가계대출이 늘어나나?
이렇게 금리가 내려가고 전세비율이 상승하는 상황이 처음 발생한 것인가?
과거의 전세비율 상승기에 대출은 어떻게 변했나?
전세비율이 꺾이고 나면 아파트 가격은 어떻게 변할까?

상식적인 질문이지만 여기에 대한 답은 그렇게 간단하지 않고 내 상식으로 여전히 막히는 부분이 많다.

아파트매매가격지수 전세가격지수는 현재 국민은행과 감정원이 별도로 만들어 제공하고 있다. 감정원이 국민은행 자료를 받아서 공식적인 집값 데이타를 제공한 이후 이원화되었고, 86년 이후 데이타를 일부 제공하던 감정원이 최근 2000년대 이후의 데이타만을 제공한다. 거기에 감정원이 지수의 기준시점을 변경하면서 새로 전체 자료를 받거나, 과거수치를 조정해서 연결해야 하지만 차이가 발생한다. 추측에는 지수산정방법도 일부 변경했을 것으로 보이지만, 확인하기 어렵다. 지수의 기준시점도 국민은행, 감정원이 서도 달라서 이전에 받았던 자료를 전부 바꾸지 않으면 맞추어 보기 어렵다.
결론은 국민은행 자료가 감정원 자료보다 길고 사용하기 편하다는 것이다. 그래서 일괄 개비.
그렇다고 어느 지수가 현실을 더 잘 반영하는지는 다른 문제이지만 도토리키재기일 것으로 본다.
실거래가와 비교하면 조금씩 다르고, 그게 당연하기도 하다.



일단 그림을 보자.




1
국민은행의 아파트 전세가격지수와 매매가격지수의 비율을 구한 것이다.
하늘색의 전국전세비율은 역시 국민은행이 제공하는 전세비율을 비교를 위해 01년의 직전 전세비율고점과 일치하도록 조정한 것이다.

1) 발표되는 전세비율은 75.4 이고, 과거의 고점을 9%이상 넘어섰다. 기록이 존재하는 범위 내에서 사상 최대이다. 높지만 여전히 집값과는 차이가 있다.

2) 직접 구한 전세/매매 비율은 01년의 직전 고점과 일치한다.

왜 이런 차이가 발생했을까?
어떤 전세비율을 써야 할까?




2
확대해보면 14년 이후 차이가 커지고 있다.
14년 이전을 비교하면 일시적인 괴리가 발생해도 01년, 09년의 변곡점 위치와 높이가 다르지 않다.
99년 02년 사이의 상승기, 09년 14년 사이의 상승기에는 차이가 적다.
차이가 발생하기 시작한 것은 14년, 의미있는 차이가 발생한 것은 전세값이 재차 급등하기 시작한 2015년이다.

전세/매매 비율은 5,6월에 고점을 보이고 7월에 미세하게 하락했다.
반면 전세비율은 여전히 상승하고 있다.
방향이 바뀌고 있는가?

이 질문에 답하기 위해 어떤 전세비율을 써야할까?
물론 둘 다.

그러나 나의 상식은 전세/매매 비율을 좀 더 우위에 둘 필요가 있다고 얘기한다.

1) 전세/매매 비율이 길다. 86년부터의 자료이고 과거 고점을 4개나 포함하고 있다. 이건 명백해서 논란의 여지가 없다.

2) 집값, 전세값의 지수는 평균을 구한 것이고, 어떤 자료를 선택하는지 어떤 평균을 선택하는지가 결정적으로 중요하다.
전세비율은 개별 주택의 비율을 구해서 평균했을 것이고, 이 방법은 지역적인 가중치는 가능하지만 개별주택의 가격에 따른 가중치는 현실적으로 의미없다. 그러면 1억짜리 주택의 전세비율과 20억짜리 주택의 전세비율이 같은 영향을 준다. 물론 가중치를 줄 수 있지만, 그러면 전세비율을 일부러 조사해서 지수를 만들 필요가 없다.
반대로 전세지수, 매매지수는 지역별 주택별 가중치를 통해 지수가 주택시장의 비중을 반영하도록 할 수 있다. 그렇게 하지 않으면 지수가 현실을 잘 반영하기 어렵다.

요점은 위에서 확인한 괴리가 가격이 높은 개별주택이나 시총이 큰 subregion의 전세비율이 덜 상승했다는 사실을 반영하는 것으로 보인다.
그래서 가중치가 포함된 매매가격, 전세가격에서 차지하는 비율이 높고 전세비율 상승도 상대적으로 낮게 나타난다.
반면 전세비율에는 가중치가 적거나 없을 것이다.

이 추정을 받아들이고 전세/매매 비율을 분석도구로 선택하면 장점은 86년 부터의 자료를 볼 수 있고, 대형 고가주택이 차지하는 시장내의 비중대로 볼 수 있고, 아마도 시장 내의 자금흐름과 더 관련성이 높은 자료를 볼 수 있다는 것이다.

(이 사실을 확인/증명하는 것은 시간이 많이 걸리는 일이고 득이 없어서 포기)



3
15년 이후를 확대해 보면 최근의 고점이 명확히 보인다.
특히 6대광역시는 이미 고점 이후 지속해서 내리막을 보이다 다시 고점을 만들고 있으니 높은 확률로 꺾였다고 볼 수 있다.
그러면 수도권, 서울에서 전세비율이 꺾인 후의 집값 전세값의 미래를 보여주고 있을 가능성이 있다.





4
전국의 아파트, 전세, 전세비율이다.
과거 4개 크고 작은 고점 이후 가격의 변동을 볼 수 있다.
전세값이 내리나? 안 내린다.
아파트값이 내리나? 안 내린다.
단 한번도 안 내린다.

그럼 아파트값 전세값이 한번도 안 내렸나?
크고 작은 것을 합치면 여러번 내렸다.
그러나 전세비율 고점에서 내리는 일은 없다.
난리가 났던 98년에도 직전 1년 간은 상승했다.

결론은?

전세비율이 내려가도 집값, 전세값이 내려가는 것은 아니다.
앞으로도 다를 이유가 없다.



5
서울이다.
전세비율은 완만해지고 있고, 아파트값이 고점 아래이다.
굳이 비교를 하자면 2001년보다는 97년이 비슷해보인다.

그럼 1년 후에 98년의 재림? 가능성이 낮다.



6
수도권
짧은 자료이지만 서울에 준해서 봐도 그만일 듯하다.




7
6대광역시
수도권에도 포함된 인천이 포함되어 있지만 대세에는 영향없다.
2014년 전세비율이 고점을 쳤다.
대구, 광주, 울산 전세비율과 전세/매매비율을 일부러 확인해보니 고점을 쳤다.
그것도 한참 전에.




8
특별히 중요해 보이니 확대했다.
이 그림이 수도권, 서울의 미래라면?
나같은 무주택자는 앞으로도 매우 열심히 살아야 한다.



그래서 가계부채와 전세, 전세비율과의 관계는?
관련이 높다.
아파트가격과도 좀 다르다.


이어서.





Friday, August 26, 2016

아파트가격과 가계부채 3 - 예금은행 총대출금의 보정




아파트가격과 가계부채과 관련이 있고, 15년말 16년초가 고점이었다는 점은 앞에서 확인했다.
그럼 잘 구분된 가계대출 자료말고도 은행의 총대출을 확인하는 이유는?

1) 75년부터 제공되는 아주 긴 자료이다.
다른 자료들이 기껏 2000년대 초반에서 후반까지인 것과 비교하면 감사할 따름이다.

2) 또한 당연한 것처럼 보이지만, 사실 놀랍기도 기특하기도 한 점이 있다.
주택가격과 높은 관련성을 보인다는 것인데, 최근의 꼭지는 유난스러운 점이 있다.



은행의 총수신, 총대출이다.
훌륭하게 잘 맞는다.

대충 봐도 최근 들어 대출보다 수신의 증가가 빠르다.




전년 동월비를 비교하면 15년 이후 대출에 빈 공간이 보인다.
주택금융공사의 흔적이다.

앞에서처럼 보정을 해서 다시 본다.
안심전환대출은 오로지 시중은행에서만 시행되었으니 앞서의 방법이 여기서도 통해야 정상이다.




그러면 정부가 총대출을 아주 깔끔하게 증가시켰다는 것을 알 수 있다.
그러던 것이 16년에 들어서 속도가 둔화되었다가 다시 증가하기 시작했다.
이래서 정부가 쫄았나? 알 수 없다.




다시 전년동월비를 보니 뾰족한 산이 나타났다.
그런데 그 꼭지가 앞에서 확인한 연말연초보다 더 빠르다.
이상한 일이다.
과거에 예금은행총대출은 주택가격보다 명백하게 느리게 움직였다.
예금취급기관의 가계대출이 동행하는 것처럼 보이는 것과는 차이가 있었다.
그런데 빨라진 것이다.

14년말에 은행대출이 급증했다.
다른 자료와 차이가 있으니 확인하려면 대출을 기업과 가계로 한번 더 구분해야 한다.
(기회가 되면 은행의 가계대출, 기업대출의 비율을 집값과의 관련성과 비교해 볼 수 있을 것이다. 98년 이전의 관련성이 낮은 시기와 최근 꼭지의 위치 변화가 그 비율과 관련이 있는지 등)




보정한 총대출금 전년동월비를 아파트가격 전년동월비와 비교해보니 보기에 좋다.


정부의 대책이 어떤 흔적을 남길지 두고 보자.

1) 대출이 줄어서 가격이 내려갈지.
2) 가격이 올라가서 대출이 늘어날지.
3) 아니면 대출이 줄고 가격이 올라가는 일시적인 괴리라도 나타날지.