Wednesday, June 8, 2016

주택공급부족 이제 해소 중


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/house-price-nominal-real.html


이렇게 과거의 숫자와 그림을 들여다 봐서 당연히 과거에 대해 잘 알게 되는 것이 있지만, 더 흥미있는 것은 미래에 대한 힌트를 얻을 수 있다는 것이다.

기껏 그려놓고 헛된 망상을 하지 않으려면 상식이 필요한데, 그 상식은 평균이라고 할 수 있다.
범위가 몇년보다는 몇십년으로 긴 것이 좋고, 작은 숫자보다는 큰 숫자가 좋다.
그러니 많은 지역을 포괄하는 것이 더 좋다.

길고 넓은 것이 좋다는 점에서 한국의 주택 건설호수에 대한 숫자들은 간신히 기준을 넘어서는 정도라고 할 수 있다.

긴 싸이클이 보통 30년, 더 긴 것은 60여년에 이르기 때문에 30년을 겨우 넘는 이 자료는 경우에 따라 한 싸이클에 불과하지만, 아래 그림을 보고 있으면 적어도 두 개의 싸이클을 커버하고 있다는 것을 알 수 있다.

그래서 얻을 수 있는 결론은 한국의 주택공급은 역사적 평균과 비교하면 2015년에 바닥에서 벗어났다는 것이다.



주택 공급은 두 번의 싸이클을 보였고 이제 3번째 싸이클을 시작했다.
공급과잉이라는 얘기를 하는 자들은 주로 과거 공급량의 평균을 가지고 얘기한다.
(수요와 비교하는 것은 품이 많이 드니 기회가 되면)

위에 그은 1989년-2014년 평균 공급량 53만호보다 높으면 과잉, 낮으면 부족.
거기에 2009년 금융위기 이후 공급 부족분에 대한 억압된 수요 충족분까지 고려해도 16년까지 충분하고 17년에 본격적으로 15년 분양물량이 공급되면 공급과잉으로 부동산시장이 어쩌구저쩌구...
대략 이런 시나리오인데 그럴 수도 있다.

그러나 공급량 누적치를 보면 전혀 다른 것이 보인다.

1989년 이후 직선적으로 증가하고 있다.
그래서 누적공급량이 1600만호에 달한다.
2010년 한국 총 가구수 1730만에 육박하는 숫자이다.
한국 주택보급률이 100% 전후라니 기존 주택을 더하고, 멸실 주택을 빼면 얼추 비슷할 것이다.

이 중 아파트는 1100만에 조금 못미친다.
주택 전체보다 98년 이후 더 기울기가 낮아졌다.

직선이지만 자세히 보면 3번정도 꺾이는 지점이 있다.
공급이 빠른 시기와 느린 시기로 나누어진다는 것이고 그것은 연간 공급량에서 짐작할 수 있는 부분이다.



누적치의 저점은 89년, 14년이고 연결하면 위와 같은 직선이 된다.
이 선은 기본 공급량에 해당되고 많이 벌어지면 공급과잉이 발생할 수 있다.

둘 간의 차이를 구하면 97년, 2003년에 고점이 보인다.
전문가들이 언급하는 연간 공급물량을 평균과 비교한 것과는 전혀 다르다.
두 시점에 공급과잉이 있었다면, 공급부족은 위에 화살표로 표시한 시기에 발생했다.

지금은 가장 오래 지속된 공급부족에서 벗어나고 있다.
어디까지 갈지 추정할 수 있을까? 역사적 평균과 비교.

기본공급에서 60만호 이상의 차이가 벌어지면 과거의 고점권에 해당한다.
17년까지 죽어라 지어도 부족하고 18년까지 3년동안 70만호 이상을 지어서 누적으로 200만호를 넘으면 공급과잉의 가능성이 있다.

그런데 그렇게 짓기 위해서는 집값 상승세가 유지되어야 한다.
한국에서 집값이 꺾이면 가계부채증가가 따라서 꺾이고 집값도, 주택공급도 유지될 수 없다.
98년, 2008년에 온 국민이 이미 경험한 일이다.

그러니 주택공급과잉이라는 주장은 앞으로도 상당기간 주택가격이 오를 것이라는 주장과 다름없다.
나같은 무주택자에게는 피곤한 주장이다.
다행히 내가 확인한 바로는 주택공급과잉이라는 주장이 의심스럽다.



공급과 관련해서 아파트/주택 공급비율을 미분양과 비교해보면 지금이 어떤 시기에 해당하는 지 명백하다.
전체 주택 공급, 아파트 공급 비중이 증가하는 시기이다.
그러기 위해서 발생할 상황들이 일부 사람들이 기대하는 것과는 다를 수도 있다.




beveridge curve - long journey


http://runmoneyrun.blogspot.kr/2013/06/us-economic-cycle-beveridge-curve.html

3년 전에 확인해보고 처음이다.
다시 보니 vacancy rate의 분모가 틀렸다. 피고용자수가 아니라 노동가능인구라야 한다.
아래에는 fred가 제공하는 vacancy rate를 쓴다.


위기 이후 시간이 많이 흘러서 실업률은 경기 정점의 자연실업률 수준으로 낮아졌고, 사람을 못찾아서 비어있는 일자리는 이전 호황의 정점보다 높다.
2000년 12월 이전의 자료가 없지만, 적어도 직전 경기 싸이클과의 직접적인 비교는 여전히 가능하다.




베버리지 커브의 outward shift에 대해서는 몇년째 말이 많다.
고용시장의 구조적인 변화가 발생했다는 것인데, 경기가 개선되어도 빈 자리를 채울만한 숙련된 노동자를 구할 수가 없다는 것이다. 은퇴와 이직이 모두 이유가 된다고 한다. 그래서 제조업의 회귀도 쉽지 않다고도 한다.

주요국 노동시장의 미스매치 현황 및 시사점
http://dl.bok.or.kr/search/DetailView.ax?cid=845020

노동 시장의 미스매치때문에 실업률이 과거수준까지 낮아지기 어렵다는 의견이 많았지만, 5월 실업률이 '폭락'했으니 앞으로는 실업률 자체가 아니라 고용의 질을 파고들 사람들이 많이 나올 듯하다.

금융위기 이후 발생한 베버리지 커브의 시프트가 느리지만 원래 곡선과의 차이(1,2번 직선의 거리)를 줄이고 있었다. 거기에 최근의 실업률 하락이  차이를 더 좁혔을 것으로 본다.




베버리지 커브가 실업률과 빈 일자리 비율간의 관계를 잘 파악하기 위해 만들어지 것이지만, 실제로는 직관적이지 않은 면도 있다. (1,2번 직선 간의 거리보다는 3번같은 축방향의 거리가 눈에 잘 보인다)
그래서 베버리지 커브 상의 1번 직선 구간을 이용해서 실업률을 빈일자리비율로 변환하면 금융위기 이후 둘간의 사이가 급격히 벌어진 것을 볼 수 있다.
실업률에 비해 빈자리가 많은 것이 구조적 요인때문이라고 하지만, 최근 몇년 간에 걸쳐서 그 차이가 반 정도로 꾸준히 좁혀지고 있다는 것을 알 수 있다.
그것은 빈 일자리가 줄어서가 아니고, 빠르게 증가하는 빈 일자리를 실업률이 더 빠르게 따라잡고 있기 때문이다.


경기가 꺾이기 전에 두 지표 모두 방향을 바꾼다.
고용자수나 LMCI에서도 그 비슷한 일이 발생했고 많은 사람들이 아전인수격의 설명을 하느라 바쁘다.


그런데 노이즈를 고려해도 실업률과 빈 일자리 비율은 추세에 전혀 변화가 없다.
만약 금융위기 이후에 구조적 변화가 발생한 것이고 두개의 관계가 베버리지 커브에서처럼 직선적으로 유지된다면 동시에 둘 다 꺾이면서 간격(혹은 관계)를 유지해야 한다.

지켜볼만 한 가치가 있고, 베버리지 커브보다는 그냥 두 지표를 따로 보는 것이 파악하기 쉽다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/labor-market-conditions-index-inferior.html

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/ism-pmi-cumulative.html



http://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Job_vacancy_and_unemployment_rates_-_Beveridge_curve

"Structural changes in the economy can also generate outward or inward shifts in the Beveridge curve. In the first case, concurrent increases in the vacancy and unemployment rates can be identified at times of uneven growth across regions or industries when the matching efficiency between labour supply and demand decreases. In the case of inward shifts, concurrent decreases in the vacancy and unemployment rates can be observed when the matching efficiency of the labour market improves; this could be, for example, due to a better flow of information on job vacancies thanks to the internet."


유럽은 미국처럼 한번에 회복하지 못하고 더블딥의 형태를 보인다.