Friday, August 26, 2016

아파트가격과 가계부채 3 - 예금은행 총대출금의 보정




아파트가격과 가계부채과 관련이 있고, 15년말 16년초가 고점이었다는 점은 앞에서 확인했다.
그럼 잘 구분된 가계대출 자료말고도 은행의 총대출을 확인하는 이유는?

1) 75년부터 제공되는 아주 긴 자료이다.
다른 자료들이 기껏 2000년대 초반에서 후반까지인 것과 비교하면 감사할 따름이다.

2) 또한 당연한 것처럼 보이지만, 사실 놀랍기도 기특하기도 한 점이 있다.
주택가격과 높은 관련성을 보인다는 것인데, 최근의 꼭지는 유난스러운 점이 있다.



은행의 총수신, 총대출이다.
훌륭하게 잘 맞는다.

대충 봐도 최근 들어 대출보다 수신의 증가가 빠르다.




전년 동월비를 비교하면 15년 이후 대출에 빈 공간이 보인다.
주택금융공사의 흔적이다.

앞에서처럼 보정을 해서 다시 본다.
안심전환대출은 오로지 시중은행에서만 시행되었으니 앞서의 방법이 여기서도 통해야 정상이다.




그러면 정부가 총대출을 아주 깔끔하게 증가시켰다는 것을 알 수 있다.
그러던 것이 16년에 들어서 속도가 둔화되었다가 다시 증가하기 시작했다.
이래서 정부가 쫄았나? 알 수 없다.




다시 전년동월비를 보니 뾰족한 산이 나타났다.
그런데 그 꼭지가 앞에서 확인한 연말연초보다 더 빠르다.
이상한 일이다.
과거에 예금은행총대출은 주택가격보다 명백하게 느리게 움직였다.
예금취급기관의 가계대출이 동행하는 것처럼 보이는 것과는 차이가 있었다.
그런데 빨라진 것이다.

14년말에 은행대출이 급증했다.
다른 자료와 차이가 있으니 확인하려면 대출을 기업과 가계로 한번 더 구분해야 한다.
(기회가 되면 은행의 가계대출, 기업대출의 비율을 집값과의 관련성과 비교해 볼 수 있을 것이다. 98년 이전의 관련성이 낮은 시기와 최근 꼭지의 위치 변화가 그 비율과 관련이 있는지 등)




보정한 총대출금 전년동월비를 아파트가격 전년동월비와 비교해보니 보기에 좋다.


정부의 대책이 어떤 흔적을 남길지 두고 보자.

1) 대출이 줄어서 가격이 내려갈지.
2) 가격이 올라가서 대출이 늘어날지.
3) 아니면 대출이 줄고 가격이 올라가는 일시적인 괴리라도 나타날지.




아파트가격과 가계부채 2 - 2015년 주택금융공사의 주택담보대출 영향




가계신용 = 가계대출 + 판매신용
가계대출 = 예금취급기관(예금은행+비은행) + 기타금융기관

위 그림은 예금취급기관의 대출을 주담대와 기타로 나누어 표시한 것이다.
주택금융공사의 대출은 기타금융기관에 포함되지만 15년의 주택담보대출 규모가 커서 이것을 고려하지 않고는 가계대출 추이를 파악할 수 없다.

2015년 주택금융공사를 통한 주택담보대출액은 기사들에 따르면 33.9조로 집계되었다.
이것은 실제로 3달에 걸쳐서 은행대출에서 기타금융기관의 대출로 전환되면서 예금취급기관의 주택담보대출에서 빠져나갔다.

그런데 실제 완료된 금액은 33.9조보다 적은 것으로 보인다.

5월   55,839억
6월 182,790억
7월   61,782억

5, 6, 7월의 주택금융공사의 대출 증가액을 합하면 30.0조이다.
4월, 8월은 대출이 조금 감소하였으니 실제로 진행된 안심전환대출 총계가 30조라고 봐도 큰 오차는 없을 것이다.

그런데 주택금융공사의 대출도 길게 보면 느리지만 꾸준히 증가한다.
실제 예금취급기관의 대출증가속도를 알기위해 주택금융공사의 대출 영향을 배제하려면 어떤 방법이 유리할지 미리 알 수는 없다.



원래 수치를 가지고 전년동월비를 구하면 위와 같다.
엄청난 속도로 증가하던 대출속도가 급락했지만 인위적인 효과에 의한 것이다.
이제 1년이 지나서 다시 급등하지만 1년 동안 벌어진 일은 알 수 없다.



가장 쉬운 보정은 주택금융공사의 대출을 그냥 더하는 것이다.
굵게 표시한 것이 보정한 대출이다.
한 눈에 매끄럽다는 것을 알 수 있다.
안심전환대출이 15년의 대출증가에 엄청난 기여를 한 것도 알 수 있다.

도대체 무슨 목적으로 그런 특혜를 일부 사람들에게 베푼 것일까?
그래서 원하던 목적은 달성한 것일까?
고정금리대출이 늘어서 한국가계부채가 안심할 수 있게 되었나?




최근 1년간의 변화를 보기 위해 08년, 09년의 전년동월비를 희생했지만, 최근 몇년을 보는 경우 문제가 되지 않는다.

대출이 감소하고 있다.
주택담보대츨의 꼭지는 연말연초였고, 전체 예금취급기관의 대출도 연초가 꼭지였다.
이것은 비슷한 시기에 집값의 꼭지가 나타났다는 것을 초강력 시사한다.



확인해 보면 예상한 것과 같다.
전년동월비로 한국의 아파트가격은 1월 전후에 방향을 바꾸었다.



주택금융공사의 대출을 그대로 합하면 쓸데없는 추정을 안해도 되는 장점이 있지만 데이타가 짧아서 과거의 추이를 연속적으로 확인할 수 없게 된다.

그러면 주택금융공사의 안심전환대출 증가분만 예금취급기관의 대출에 더해볼 수 있다.
번거롭기도 하지만, 추정이 들어가기 때문에 데이타의 왜곡을 추가적으로 발생시킬 수 있다.
그런데 우려와 달리 위의 3개월 변동분을 더해서 확인해보면 매끄럽게 연장되는 것으로 보인다.

안심전환대출 이전 이후에도 장기적으로 주금공의 대출이 증가하고 있기때문에 과다추정의 가능성이 있다.
다만 직전, 직후에는 대출이 정체되어 있었기 때문에 오차가 크지는 않을 것으로 본다.
또 그 오차/아티팩트는 전년동월비에 나타나게 될 것이다.



확인해보면 15년 5, 6, 7월 16년 5, 6월 모두 매끄럽게 증가하거나 감소한다.
오히려 대출이 꼭지를 친 1월 전후에 변곡점스러운 뾰족한 모습이 나타난다.

두가지 방법의 보정을 시도했으나, 둘 다 만족스럽다.
다만 장기간의 추이를 보는 목적으로는 당연히 3개월 동안의 주택담보대출 증가액만 더해준 두번째 방법이 우월하다.

1월 전후에 아파트가격과 가계대출이 완만한 조정을 시작했다.
거래량까지 세가지가 아주 잘 일치한다.
그런데 왜 정부의 가계부채 대책은 6개월이나 지난 지금 주택공급을 감소시켜서 가격을 올리는 방식으로 나타나는 것일까?

혹시 거래량이 감소하는 것을 걱정하는 것일까? 그 많은 부동산 일거리가 줄고, 동네 경기가 침체되는 것을 걱정하는 것일까?
아니면 가격이 떨어지는 것을 걱정하는 것일까? 그래서 거품이 붕괴될까봐? 거품이 있기는 한가?
정말 가계부채가 증가하는 것을 걱정하는 것일까?


만약 가계부채를 정말 줄이고 싶다면?
아파트 가격을 떨어뜨린다.

아파트 가격을 떨어뜨릴려면?
공급을 늘리고, 수요를 줄인다.

공급을 늘리려면?
싼 아파트를 많이 짓는다.
땅과 건자재와 기술자와 회사와 돈이 필요하다.

수요를 줄이려면?
돈이 있는 사람과 가구를 줄인다.
일자리를 줄이고, 취직을 못 하게 하고, 결혼을 못하게 하고, 애를 못 낳게 하고, 키우기 어렵게 하고, 이민과 외국인 노동자를 받지 말고,세금을 늘리고, 대출을 못 받게 한다.

대개 국민이 원하고, 정부가 하려는 일과 반대에 가깝다.
그렇지 아니한가?
대부분 명확하지만 싼 아파트는?
주위에 싼 아파트가 생기면 비싼 아파트에 사는 사람들이 길을 막고 담을 쌓는 것을 보면 말은 어떻게 하든지 실제로는 싫어하는 것이다.


다시 생각해 보자.
가계부채가 줄어야 하나?
정부가 가계부채를 줄이려 하나?




아파트가격과 가계부채 1





아파트매매가격지수 전국, 국민은행 
3.2.예금은행 자금별 대출금(말잔) 총대출금, 한국은행



'주택가격이 가계부채를 결정한다'

이것이 86년 이후 주택가격 자료가 발표된 이후 한국 집값과 관련된 가장 중요한 명제이다.
한발 양보하면 '주택가격이 가계부채에 선행한다'고 할 수 있고, 두발 양보하면 '주택가격은 가계부채와 상관관계가 매우 높다'할 수 있다.
2012년에 대한민국이 가계부채로 망하고 있는지 궁금해서 확인한 이후 달라진 것이 없다.


안심전환대출 신청규모 33조9000억…3차 판매는 없다
http://news.donga.com/3/all/20150405/70536676/1
"금융위원회는 지난달 30일부터 이달 3일까지 15만6000명이 14조1000억 원 상당의 2차 안심전환대출을 신청했다고 5일 밝혔다. 3월 24일부터 27일까지 진행된 1차 신청분 18만900명, 19조8000억 원과 합치면 1, 2차 안심대출 신청규모는 34만5000명, 33조9000억 원에 이른다."

그런데 2015년에 주택금융공사의 34조에 달하는 안심전환대출이 발생한 이후 월별 가계대출 자료의 과거와의 연속성이 사라졌다.
기사에서처럼 시중은행에서 대출이 발생한 것은 3, 4월이지만 주택금융공사가 채권을 인수한 것은 5, 6, 7월이다. (위 그림의 15년, 16년 대출에 두개의 노이즈를 볼 수 있다.)

가계부채증가, 안심전환대출때문이다?
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/blog-post_15.html

원칙적으로 기존의 변동금리 대출을 고정금리로 전환한 것이다.
시중 은행의 주택대출은 딱 주택금융공사의 대출이 증가한만큼 감소했기 때문에 은행의 주택담보대출과 주택금융공사의 주택담보대출을 합하면 다시 연속성이 회복된다.
그렇게 지속적으로 증가하는 가계대출과 아파트가격을 비교하면 결론은 다시 '주택가격이 가계부채를 결정한다'는 것이다. (노이즈를 제거하기 위해 수정한 그림은 이어서)


2015년에 정부가 앞장서서 주택시장에 34조를 공급했다.
가계부채 안정화를 위한 것이었다고 하지만, 이것은 주택수요를 늘린 것이다.

[8.25 가계부채대책] 가계부채보다 집값 부양에 초점?
http://www.ebn.co.kr/news/view/847569
"25일 정부가 밝힌 가계부채 관리대책에는 처음으로 주택공급 조절 방안이 포함됐다. 올 들어 상반기까지 늘어난 주택담보대출액의 50%가 신규 분양 관련 집단대출이라는 점이 작용했고, 아울러 미분양, 집값 급락 등 향후 발생할 수 있는 공급과잉 후유증도 사전에 차단한다는 취지다."
 2016년에 정부가 내놓은 대책은 주택공급을 줄이는 것이다.


왜 주택가격을 상승시킬 수 있는 강력한 정책을 연달아 내놓는 것일까?
왜 결과적으로 가계부채를 증가시키는 정책을 내놓게 되는 것일까?

이것이 토건족의 의지인지는 알 수 없고, 관심도 없지만 가끔 당국자들의 생각이 의심스럽기도 하다.
경제 정책을 결정하는 많은 사람들이 고시를 패스한 수재들이거나, 오래 공부한 박사들이고 시장이 어떻게 돌아가는지 대략 알 수 밖에 없다.
말로는 주택공급과잉, 가계부채위험을 얘기하지만 실제로는 주택가격을 유지해서 공급을 유지하면서 양적으로는 위험성을 판단하기 어려운 가계부채는 질적으로 관리하겠다는 의도가 있는 것으로 보이기도 한다.


주택공급부족 이제 해소 중
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_8.html

주택거래량은 주택가격 전월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_16.html

주택거래량과 가격 2 - 누적 전년동월차는 주택가격 전년동월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/2.html


그러면 이제 공급부족에서 벗어나고 있는 것으로 보이는 수도권의 주택공급을 장기적으로 유지하고, 내우외환에 시달리는 건설플랜트 산업에도 숨통을 틔우고, 이제 1년여 밖에 남지 않은 정권교체기에 경기의 하방위험을 줄이는 등 좋게보려면 좋게 볼 여지가 없는 것도 아니다.




요약
표리부동한 것같기도 하다가, 천재적인 것같기도 하다가, 미친 것같기도 하니 인간에 대해서는 종 잡을 수가 없다.
그러나 인간들이 만들어내는 시장지표는 깔끔해서 과거는 이해하지 못 할 구석이 없다.
미래는 무주택자가 알 바 아니다.