Wednesday, December 23, 2015

자가점유율, 자가보유율 - 공급과잉 vs 공급부족


1년 반 전 전세계약을 연장하던 시기와 비교시 동네 집값은 20%, 전세값을 30%가 올랐다.
아파트 공급과잉, 가계부채 급증으로 집값 하락, 경제 파탄을 걱정하는 전문가들의 말과는 차이가 자꾸 벌어져서 관련된 지표 하나를 확인했다.



자가보유율 vs 실질주택가격



자가보유율 vs 집값yoy


미국의 현재 상황은 80년대 중반과 비교할 만하다.
실질주택가격의 붕괴 혹은 급락을 주택보유율이 느리게 후행한다고 볼 수 있다.
급락 이후 몇년 동안은 실수요자가 주택을 사기보다는 빌려살면서 주택가격이 충분히 회복된 후에 시장에 진입하는 듯.


그래서 한국은?



자가점유율
http://www.index.go.kr/potal/main/EachDtlPageDetail.do?idx_cd=2962#quick_02;

자가보유율
http://www.hnuri.go.kr/stat/stat_byYearSearchViewPage.do?bbsId=BBSMSTR_000000000011&nttId=311


인구센서스는 5년에 한번.
주거실태조사는 2년에 한번.

한국에서는 자가점유율과 자가보유율이 구분되어 있다.
보유주택을 세주고, 다른 집에서 세살면 점유율에는 포함되지 않고, 보유율에는 포함된다.
그래서 보유율이 점유율보다 높은 것은 이상하지 않다. 확인되는 기간에 5-6% 정도의 차이를 유지한다.
그러니 확인할 수 없는 기간의 자가보유율 추세도 짐작할 수 있다.



한국의 보유율은 53%수준.
미국의 보유율은 64%수준. 일본 61%. 영국 63%.
선진국들이 60% 이상을 기록하는 것과 비교시 한국의 보유율은 낮은 수준이다.


수도권의 자가점유율은 금융위기 이후 낮아져서 95년과 중반과 비슷한 수준.
200만호 공급이후 자가점유율과 집값이 안정되었던 시기이다.

데이타의 빈틈을 채워서 외환위기 당시와 2002년 전세비율이 고점을 찍고 미분양이 저점을 찍던 시기와 비교하면 좋겠으나, 부동산경기 호황기 막바지에 공급과잉이 나타나던 시절과 비교하면 지금은 전혀 다르다는 것을 확인했으니 여기서 끝.

1990 - 200만호 공급 이전, 한국 역사상 최대의 주택공급부족.
2008 - 금융위기 직전, 공급과잉.
2015 - 공급과잉 가능성???


전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html
아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html







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