Friday, August 26, 2016

아파트가격과 가계부채 2 - 2015년 주택금융공사의 주택담보대출 영향




가계신용 = 가계대출 + 판매신용
가계대출 = 예금취급기관(예금은행+비은행) + 기타금융기관

위 그림은 예금취급기관의 대출을 주담대와 기타로 나누어 표시한 것이다.
주택금융공사의 대출은 기타금융기관에 포함되지만 15년의 주택담보대출 규모가 커서 이것을 고려하지 않고는 가계대출 추이를 파악할 수 없다.

2015년 주택금융공사를 통한 주택담보대출액은 기사들에 따르면 33.9조로 집계되었다.
이것은 실제로 3달에 걸쳐서 은행대출에서 기타금융기관의 대출로 전환되면서 예금취급기관의 주택담보대출에서 빠져나갔다.

그런데 실제 완료된 금액은 33.9조보다 적은 것으로 보인다.

5월   55,839억
6월 182,790억
7월   61,782억

5, 6, 7월의 주택금융공사의 대출 증가액을 합하면 30.0조이다.
4월, 8월은 대출이 조금 감소하였으니 실제로 진행된 안심전환대출 총계가 30조라고 봐도 큰 오차는 없을 것이다.

그런데 주택금융공사의 대출도 길게 보면 느리지만 꾸준히 증가한다.
실제 예금취급기관의 대출증가속도를 알기위해 주택금융공사의 대출 영향을 배제하려면 어떤 방법이 유리할지 미리 알 수는 없다.



원래 수치를 가지고 전년동월비를 구하면 위와 같다.
엄청난 속도로 증가하던 대출속도가 급락했지만 인위적인 효과에 의한 것이다.
이제 1년이 지나서 다시 급등하지만 1년 동안 벌어진 일은 알 수 없다.



가장 쉬운 보정은 주택금융공사의 대출을 그냥 더하는 것이다.
굵게 표시한 것이 보정한 대출이다.
한 눈에 매끄럽다는 것을 알 수 있다.
안심전환대출이 15년의 대출증가에 엄청난 기여를 한 것도 알 수 있다.

도대체 무슨 목적으로 그런 특혜를 일부 사람들에게 베푼 것일까?
그래서 원하던 목적은 달성한 것일까?
고정금리대출이 늘어서 한국가계부채가 안심할 수 있게 되었나?




최근 1년간의 변화를 보기 위해 08년, 09년의 전년동월비를 희생했지만, 최근 몇년을 보는 경우 문제가 되지 않는다.

대출이 감소하고 있다.
주택담보대츨의 꼭지는 연말연초였고, 전체 예금취급기관의 대출도 연초가 꼭지였다.
이것은 비슷한 시기에 집값의 꼭지가 나타났다는 것을 초강력 시사한다.



확인해 보면 예상한 것과 같다.
전년동월비로 한국의 아파트가격은 1월 전후에 방향을 바꾸었다.



주택금융공사의 대출을 그대로 합하면 쓸데없는 추정을 안해도 되는 장점이 있지만 데이타가 짧아서 과거의 추이를 연속적으로 확인할 수 없게 된다.

그러면 주택금융공사의 안심전환대출 증가분만 예금취급기관의 대출에 더해볼 수 있다.
번거롭기도 하지만, 추정이 들어가기 때문에 데이타의 왜곡을 추가적으로 발생시킬 수 있다.
그런데 우려와 달리 위의 3개월 변동분을 더해서 확인해보면 매끄럽게 연장되는 것으로 보인다.

안심전환대출 이전 이후에도 장기적으로 주금공의 대출이 증가하고 있기때문에 과다추정의 가능성이 있다.
다만 직전, 직후에는 대출이 정체되어 있었기 때문에 오차가 크지는 않을 것으로 본다.
또 그 오차/아티팩트는 전년동월비에 나타나게 될 것이다.



확인해보면 15년 5, 6, 7월 16년 5, 6월 모두 매끄럽게 증가하거나 감소한다.
오히려 대출이 꼭지를 친 1월 전후에 변곡점스러운 뾰족한 모습이 나타난다.

두가지 방법의 보정을 시도했으나, 둘 다 만족스럽다.
다만 장기간의 추이를 보는 목적으로는 당연히 3개월 동안의 주택담보대출 증가액만 더해준 두번째 방법이 우월하다.

1월 전후에 아파트가격과 가계대출이 완만한 조정을 시작했다.
거래량까지 세가지가 아주 잘 일치한다.
그런데 왜 정부의 가계부채 대책은 6개월이나 지난 지금 주택공급을 감소시켜서 가격을 올리는 방식으로 나타나는 것일까?

혹시 거래량이 감소하는 것을 걱정하는 것일까? 그 많은 부동산 일거리가 줄고, 동네 경기가 침체되는 것을 걱정하는 것일까?
아니면 가격이 떨어지는 것을 걱정하는 것일까? 그래서 거품이 붕괴될까봐? 거품이 있기는 한가?
정말 가계부채가 증가하는 것을 걱정하는 것일까?


만약 가계부채를 정말 줄이고 싶다면?
아파트 가격을 떨어뜨린다.

아파트 가격을 떨어뜨릴려면?
공급을 늘리고, 수요를 줄인다.

공급을 늘리려면?
싼 아파트를 많이 짓는다.
땅과 건자재와 기술자와 회사와 돈이 필요하다.

수요를 줄이려면?
돈이 있는 사람과 가구를 줄인다.
일자리를 줄이고, 취직을 못 하게 하고, 결혼을 못하게 하고, 애를 못 낳게 하고, 키우기 어렵게 하고, 이민과 외국인 노동자를 받지 말고,세금을 늘리고, 대출을 못 받게 한다.

대개 국민이 원하고, 정부가 하려는 일과 반대에 가깝다.
그렇지 아니한가?
대부분 명확하지만 싼 아파트는?
주위에 싼 아파트가 생기면 비싼 아파트에 사는 사람들이 길을 막고 담을 쌓는 것을 보면 말은 어떻게 하든지 실제로는 싫어하는 것이다.


다시 생각해 보자.
가계부채가 줄어야 하나?
정부가 가계부채를 줄이려 하나?




2 comments:

  1. 항상 귀한글 감사합니다.
    날이 갑자기 선선해저서, 주변에 가기 든 사람이 나타나내요
    건강하세요..^^

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    1. 정말 이틀만에 한 여름에서 가을도 들어와 버렸네요. 날씨도 시장도 참 변덕스럽다는 느낌이 드네요.
      곰님도 건강 조심하세요.

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