Friday, August 26, 2016

아파트가격과 가계부채 1





아파트매매가격지수 전국, 국민은행 
3.2.예금은행 자금별 대출금(말잔) 총대출금, 한국은행



'주택가격이 가계부채를 결정한다'

이것이 86년 이후 주택가격 자료가 발표된 이후 한국 집값과 관련된 가장 중요한 명제이다.
한발 양보하면 '주택가격이 가계부채에 선행한다'고 할 수 있고, 두발 양보하면 '주택가격은 가계부채와 상관관계가 매우 높다'할 수 있다.
2012년에 대한민국이 가계부채로 망하고 있는지 궁금해서 확인한 이후 달라진 것이 없다.


안심전환대출 신청규모 33조9000억…3차 판매는 없다
http://news.donga.com/3/all/20150405/70536676/1
"금융위원회는 지난달 30일부터 이달 3일까지 15만6000명이 14조1000억 원 상당의 2차 안심전환대출을 신청했다고 5일 밝혔다. 3월 24일부터 27일까지 진행된 1차 신청분 18만900명, 19조8000억 원과 합치면 1, 2차 안심대출 신청규모는 34만5000명, 33조9000억 원에 이른다."

그런데 2015년에 주택금융공사의 34조에 달하는 안심전환대출이 발생한 이후 월별 가계대출 자료의 과거와의 연속성이 사라졌다.
기사에서처럼 시중은행에서 대출이 발생한 것은 3, 4월이지만 주택금융공사가 채권을 인수한 것은 5, 6, 7월이다. (위 그림의 15년, 16년 대출에 두개의 노이즈를 볼 수 있다.)

가계부채증가, 안심전환대출때문이다?
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/blog-post_15.html

원칙적으로 기존의 변동금리 대출을 고정금리로 전환한 것이다.
시중 은행의 주택대출은 딱 주택금융공사의 대출이 증가한만큼 감소했기 때문에 은행의 주택담보대출과 주택금융공사의 주택담보대출을 합하면 다시 연속성이 회복된다.
그렇게 지속적으로 증가하는 가계대출과 아파트가격을 비교하면 결론은 다시 '주택가격이 가계부채를 결정한다'는 것이다. (노이즈를 제거하기 위해 수정한 그림은 이어서)


2015년에 정부가 앞장서서 주택시장에 34조를 공급했다.
가계부채 안정화를 위한 것이었다고 하지만, 이것은 주택수요를 늘린 것이다.

[8.25 가계부채대책] 가계부채보다 집값 부양에 초점?
http://www.ebn.co.kr/news/view/847569
"25일 정부가 밝힌 가계부채 관리대책에는 처음으로 주택공급 조절 방안이 포함됐다. 올 들어 상반기까지 늘어난 주택담보대출액의 50%가 신규 분양 관련 집단대출이라는 점이 작용했고, 아울러 미분양, 집값 급락 등 향후 발생할 수 있는 공급과잉 후유증도 사전에 차단한다는 취지다."
 2016년에 정부가 내놓은 대책은 주택공급을 줄이는 것이다.


왜 주택가격을 상승시킬 수 있는 강력한 정책을 연달아 내놓는 것일까?
왜 결과적으로 가계부채를 증가시키는 정책을 내놓게 되는 것일까?

이것이 토건족의 의지인지는 알 수 없고, 관심도 없지만 가끔 당국자들의 생각이 의심스럽기도 하다.
경제 정책을 결정하는 많은 사람들이 고시를 패스한 수재들이거나, 오래 공부한 박사들이고 시장이 어떻게 돌아가는지 대략 알 수 밖에 없다.
말로는 주택공급과잉, 가계부채위험을 얘기하지만 실제로는 주택가격을 유지해서 공급을 유지하면서 양적으로는 위험성을 판단하기 어려운 가계부채는 질적으로 관리하겠다는 의도가 있는 것으로 보이기도 한다.


주택공급부족 이제 해소 중
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_8.html

주택거래량은 주택가격 전월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_16.html

주택거래량과 가격 2 - 누적 전년동월차는 주택가격 전년동월비와 비례
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/2.html


그러면 이제 공급부족에서 벗어나고 있는 것으로 보이는 수도권의 주택공급을 장기적으로 유지하고, 내우외환에 시달리는 건설플랜트 산업에도 숨통을 틔우고, 이제 1년여 밖에 남지 않은 정권교체기에 경기의 하방위험을 줄이는 등 좋게보려면 좋게 볼 여지가 없는 것도 아니다.




요약
표리부동한 것같기도 하다가, 천재적인 것같기도 하다가, 미친 것같기도 하니 인간에 대해서는 종 잡을 수가 없다.
그러나 인간들이 만들어내는 시장지표는 깔끔해서 과거는 이해하지 못 할 구석이 없다.
미래는 무주택자가 알 바 아니다.




No comments:

Post a Comment