Sunday, August 28, 2016

아파트가격과 가계부채 6 - 대출과 주택공급이 늘면 미분양이 늘어난다


앞에서 총대출이 집값, 전세값과 관련이 높지만, 시기적인 차이가 명확하게 나타난다는 것을 확인했다.

이전에 주택공급이 증가하면 미분양이 증가한다는 것을 확인했다.
또한 주택공급과 미분양에는 명확한 싸이클이 나타난다는 것도 확인했다.

그럼 총대출은 미분양, 주택공급과 어떤 관련성을 보이는가?



아파트 미분양, 분양 - 주택 공급의 자동조절
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/07/blog-post.html

이전 그림에 14, 15년의 숫자 몇개를 더해 연장한 것이다.
합쳐놓으면 전체를 보기는 좋은데 세부를 보는 것은 불편하다.
아래는 나누어서 비교한다.



공급이 증가하면 미분양이 증가한다.

이 사실이 일년 만에 명백해졌다.
그런데 당시나 지금이나 사람들이 착각하는 것이 있다.
공급, 미분양이 증가했으니 가격은?
이렇게 질문하면 현실을 설명할 수도 없고, 말세론자의 교리에 빠지기 쉽다.

공급, 미분양이 증가하려면 어떤 조건이 필요한가?
이렇게 질문하면 과거도 미래도 그럭저럭 이해할 수 있게 된다.




보정한 총대출과 주택건설호수 아파트건설호수를 비교했다.

건설호수는 일년간의 공급량이다.
총대출금yoy는 일년간 증가한 비율이다.

비교하기에 적당할 뿐 아니라, 관련성이 높다.

15년에 공급이 늘어났고, 대출도 늘었다.
안심대출을 통해 정부가 대출을 30조 늘렸으니 그만큼 공급이 증가하는 것은 당연하다.

30조를 풀면 주택공급을 얼마나 늘릴 수 있을까?
20-30만호 정도.
그렇다면 정부가 원하는 대로 진행된 것이다.




공급이 늘면 미분양이 증가한다.
15년에 증가하기 시작했으니, 3-5년은 진행할 것이다.

질문해보자.
미분양이 늘려면? 공급이 늘어야 한다.
공급이 늘려면? 가격이 올라야 한다.
왜 가격이 올라야 공급이 늘어나나? 기업의 이익이 늘어난다.
만약 가격이 많이 안 오르는 데도 공급이 늘어나면? 원가가 떨어져서 이익이 늘어난 것이다.
15년에 원가가 떨어졌나? 유가가 내리고, 금리가 내렸다. 그것도 많이.

공급은 앞으로도 늘어날 것이다.
미분양도 늘어날 것이다.

이것을 막으려면 주택가격을 내리면 된다.




미분양과 총대출과의 관련성은 적다.
그러나 총대출과 주택공급, 주택공급과 미분양의 관련성을 확인했으니 둘 간의 직접적인 관련성이 낮다는 사실은 덜 중요하다.



위의 그림은 대출, 주택공급, 미분양의 관계를 하나의 그림으로 보여준다.
앞에서 대출과 전세가격, 전세비율의 관계를 확인했으니 도식으로 정리해 보자.


대출 <- >주택공급 -> 미분양 -----> (공급, 가격)
대출 <- 전세가격 (2004 이전)
대출 <- 주택가격 (2004 이후)
대출 -> 전세비율 (2004 이후)


이제 다시 생각해보자.

공급이 늘면 미분양이 늘어난다.
이것은 누구한테나 당연하다.

대출이 늘면 미분양이 늘어난다.
당연한가? 반대로 생각하고 있는 것은 아닌가?

직접적인 관련성은 낮지만, 시차를 두고 대출이 미분양을 늘리게 된다.
그 시차가 가격에 중요하다.
그 가격이 공급에 중요하다.


주택공급부족 이제 해소 중http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/06/blog-post_8.html


주택공급과잉이라고 생각하는 사람도 많은 것 같지만 그렇게 생각할 자유를 존중한다.
상대적으로만 보면 10년간 아파트의 공급이 적었고 이제 늘어나고 있다.
지속적으로 아파트의 공급이 늘어나려면 아파트의 상대적인 가격이 중요하다.

가격이 떨어지면 한해 35만호밖에 공급할 수 없고, 그것이 전문가들이 생각하는 적정수준인 모양이다.
그러나 그렇게 50년을 공급하면 1750만호이다.
내가 사는 동네에 50년짜리는 고사하고 30년이 넘은 집도 별로 없는 듯하다.
앞으로 선진국처럼 150년동안 고쳐가면서 살게 될까?
아파트도 그럴 수 있을까?
두고 보자.




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