Monday, August 29, 2016

아파트가격과 가계부채 7 - 주택싸이클의 개요


돌아라 돈아 돌아라 run money run

블로그 이사를 하면서 지겹게 정체된 한국에 돈이 잘 돌기를 염원하면서 붙인 대문 이름이다.
그런데 아파트가격과 가계부채 관련 자료를 들여다보면서 느낀 바는 15년부터 다시 돈이 돌기 시작했다는 것을 이제서야 확인했다는 것이다.
싹이 튼 것은 대출이 증가하고 수도권 집값이 오르기 시작한 13년까지 거슬러 올라갈 수 있지만, 3년이 지난 지금 겨우 지속가능한 단계에 도달한 것으로 볼 수 있다.




가격탄력성 얘기들을 한다.
가격변화에 대한 수요나 공급 변화의 비율이지만, 현실에서는 공급과 수요의 시간당변화율, 속도이다.
가격탄력성은 가격변화에 수요나 공급이 얼마나 빠르게 반응하는가에 대한 얘기이다.
오늘 집이 부족해도 공급은 일정한 시간이 지난 후에 증가하면 탄력성이 떨어지는 것이다.
조립식으로 바로바로 찍어서 공급하는 주택이 대세가 되기 전까지는 그렇다고 볼 수있다.

주택시장의 본질적 특성을 부인하기는 어렵다.
그러나 시장에 재고가 존재한다면 그 양이 많지 않아도 공급은 수요가 증가하고 가격이 올라가는 순간부터 증가할 수 있다.

수요가 급증해서 재고 부족이 현실화되면 그제서야 공급의 가격탄력성이 작동하게 되는 것이다.
신규 공급에 2-3년이 걸린다고 해도 단계별 재고가 2-3년을 커버할 수 있다면 가격과 공급과 재고가 동시에 움직이는 것이 가능하다. 다시 말하면 공급이 초기부터 가격상승을 억제해서 가격상승이 적은 상태로 공급이 증가할 수 있고, 탄력성이 높은 것처럼 일정시간동안 진행할 수도 있는 것이다. 그러면 공급부족은 초기가 아니라 일정시간이 지나서 기왕에 공급이 일정정도 일어난 다음에 나타나고 가격상승은 그제서야 발생하게 된다.

내가 데이타를 통해 본 주택시장을 설명하려면 궁색해도 이렇다고 할 수 밖에 없다.

화살표는 한 지표가 다른 지표를 선행하거나 결정하는 경우, 단기적인 루프를 통해 직접적인 영향을 주는 경우 등을 표시한다.


대출 -> 주택공급 -> 미분양
주택가격, 전세가격 -> 대출 -> 전세비율
대출 -> 전세비율

이상이 이전 내용을 요약한 것이다.



주택/전세가격 -> 대출 -> 주택공급 -> 미분양 -> 주택/전세가격
                          대출 ------------------------------> 전세비율


합쳐보면 주택싸이클을 간략히 구성할 수 있다.


가격과 공급의 시차가 크지 않다는 것은 특이하지만, 탄력성이 어떻든 위에서처럼 설명하지 못할바도 아니다.
공급과 미분양의 시차가 떨어져 있는 것은 당연하다.
미분양의 꼭지가 가격의 저점에 해당되는 것은 미분양의 저점이 이전 싸이클의 끝이고, 가격의 상승이 새로운 싸이클의 시작이기 때문이다.

새로운 주택싸이클은 15년에 시작되었다.
이것은 주택공급싸이클이라고 불러도 무방하다.
실제로 시장의 수요는 지속적으로 존재하고 크게 변한다고 보기 어렵다.

지속적으로 증가하는 수요 vs 계단식으로 증가하는 공급

먼 얘기이지만 반도체 싸이클에서 비슷한 구조를 볼 수 있다.
반도체 공급은 공장 하나 짓는데 수조에서 십수조가 들어가고, 기술발전이 연속적이지 않고, 몇 안되는 공급자들이 치킨게임을 하고, 그래서 투자를 잘 못하면 순식간에 망하기 때문에 공급증가가 계단식으로 나타나고 가격은 요동을 친다.

주택시장에서 지속적으로 증가하는 수요는 따로 언급할 필요가 없다.
최근 느려진다고 말들 많지만 인구, 가구수는 해방후 지속적으로 증가했다.
계단식으로 증가하는 공급은 주택시장에서는 계단식으로 증감하는 공급이라고 할 수 있다.

89년 이후 주택건설은 40만에서 70만 사이를, 아파트건설은 30만에서 50만 사이를 오갔다.
공급이 이 수준을 유지하면 평균적으로 한국의 주택수요를 만족시킬 수 있을 것이다.
미래에 한국의 주택수명이 증가하고 인구, 가구수가 감소하면 낮은 공급으로도 수요를 충당할 수도 있을 것이다.
그러나 20년-30년도 안 된 집을 돈이 되기만 하면 파버리는 것이 일상적인 한국에서 공급과잉은 쉽게 판단하기 어렵다.

최근의 공급증가에 선입견을 가지면, 아래 그림을 전혀 이해할 수 없게 된다.
내가 이해하는 바는 위에 요약했으니, 그림을 보고 미래를 편견없이 생각해 보기를 바란다.




1
아파트가격 ->  아파트건설 -> 미분양 -> 아파트가격

파란 박스는 싸이클의 시작.


2
실질아파트가격 -> 아파트건설 -> 미분양 -> 실질아파트가격

실질가격을 사용하면 때로 싸이클이 스스로 드러나게 할 수 있다.
전년동월비를 사용하거나, 이동평균을 빼는 것도 비슷하다.

금융위기 이후 실질가격이 하락했다면 최근의 아파트가격 상승은 더 가팔랐을 것이다.
왜 하락하지 않았나?
물가상승이 느려졌기 때문이다.
이것은 일부는 한국의 문제이고, 대부분은 전세계의 문제이다.

real apt, real kospi, fed rate
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/real-apt-rea-kospi-fed-rate.html




3
아파트가격yoy -> 아파트건설 -> 미분양 -> 아파트가격yoy

최근의 아파트가격 상승이 이후의 공급싸이클을 유지하기에 충분한가?
물가가 내려가고, 원가가 내려가면 가격상승이 낮아도 기업의 이익이 발생할 가능성이 있다.




4
아파트전세yoy -> 아파트건설 -> 미분양 -> 아파트전세yoy

만약 13년의 집값상승이 아니라 금융위기 이후의 전세값 상승이 이번 싸이클의 시작이라면?

밋밋한 집값으로도 주택공급을 끌어낼 수 있다.
이것은 이번 싸이클이 끝나봐야 할 수 있다.
또한 한국의 주택싸이클 주기가 데이타를 안 보는 자들이 상상하는 것보다 짧을 수 있다.




5
아파트건설감소 -> 미분양 감소    -> 아파트건설증가  -> 미분양 증가
아파트건설감소 -> 전세비율 증가 -> 아파트건설증가  -> 전세비율 감소


한국에 아파트가 대량공급되어 의미있는 수준의 미분양이 처음 발생하던 92년부터 분석 가능.
주택보급률이 지속적으로 증가하던 90년대의 미분양증가 시기에는 전세비율이 증가.

1997년의 미분양고점시기를 전세비율저점으로 보고, 첫번째 사이클의 시작으로 삼는 것이 데이타의 손실을 최소화하는 현실적 타협일 듯.
아니면 2001년의 미분양저점을 시작으로 삼아야 함.


전세비율 고점 vs 미분양 저점
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html



6
전세비율 전년동월비 - > 아파트건설 -> 미분양 -> 전세비율 전년동월비

앞서 언급한대로 전세비율 전년동월비는 매매전세변화율의 차이와 부호만 다르다.
집값, 전세값보다 시차가 적게 주택공급에 선행 혹은 동행 한다.
여전히 미스테리.



주택 싸이클에 대해 살펴 보았다.
몇가지 의문점은 남아있지만, 단기간에 풀리지 않을 것이다.


알 수 있는 것은?
몇 가지 조건을 만족했고, 몇가지 조건은 부족하지만 새로운 주택공급싸이클이 시작되었다.

어떤 싸이클들은 진행과정에서 (+)feedback 이 발생하고 일단 그런 상황이 시작되면 비가역적인 all-or-none process가 limit cycle을 따라서 끝까지 진행된다.
그 단계에 들어서는 기준값을 역치, 임계점, 트리거포인트, 티핑포인트, 싱귤래리티 등 사람들이 부르고 싶은 대로 부른다.
내가 보기에는 앞에 두개 정도가 적당하고 나머지는 좀 장사꾼의 냄새가 난다.

지금 한국의 부동산 시장이 그런 단계에 들어섰나?
그런 기준값이 존재하나?
존재한다면 위 그림 중에 있을 가능성도 있다.
만약 그런 값이 존재하고 이미 넘어섰다면, 정부나 국민들이 무슨 해괴한 짓을 해도 무슨 짓을 하지 않아도 주택공급싸이클은 갈 길을 가고 끝을 본다.

미국의 경기싸이클이 100년동안 유지되는 것을 보면 인간의 능력은 그 싸이클의 진폭을 줄이거나 연장해서 완만하게 할 수 있어도 없앨 수는 없다는 것, 결국 댓가를 치른다는 것이다.



이어서.



2 comments:

  1. 안그래도 한 두달 전에재건축 아파트 그것도 강남의 재건축이 들썩인다는 거 보고 슬슬 시중에 돈들이 움직이는 건가? 라는 생각을 했었습니다.

    하지만.. 그때처럼 아파트 값이 불처럼 오르고 전 국민들이 또 자신의 아파트의 호가를 잘 못 쓰는 부동산 퇴출한다고 난리를 치는 시기가 올지는 잘 모르겠습니다.

    노무현 정부는 시장의 직접적 개입을 하기 보다는 세금이나 제도로 승부를 보려고 했던거 같고 그래서 외환시장도 은행들이 차입금을 외국에서 구해오면서 부터 엄청 원화강세로 돌았지만..

    이번 정권은 직접 개입 까짔거.. 뭐 이런 분위기를 가지고 있기 때문에 어떤 정책을 필지도 모르겠고..

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    1. 과거 주택싸이클이 일단 시작하면 그대로 진행하고, 끝난 것은 두 번의 외부 위기와 겹치기 때문에 부동산이나 가계부채에 대한 정권의 대응은 크고 작은 노이즈를 만들고, 과거 사이클과 다른 특징들도 만들겠지만 크게 중요한 문제는 아닐 수도 있을 것이라고 정리하는 중입니다. 삼세번이니 한번 더 확인하면 그렇다고 믿을려고 하는데 어떻게 끝날지, 얼마나 걸릴지 모르겠네요.

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