Monday, August 29, 2016

아파트가격과 가계부채 8 - 금리, 위기, 외부요인


한국의 아파트가격거품, 한국의 가계부채거품이 존재하는지는 차치하고 이것이 한국의 위기를 가져온 적이 있나?
한국의 주택싸이클을 결정하는 것이 한국경제가 아니라 미국경제라면 한국부동산가격, 가계부채, 주택공급 등을 살펴 볼 필요가 있나?

상식적이지만 중요한 질문이다.
내 답은 no, yes이다.

미국 경기를 가장 잘 예측할 수 있는 선행지표는 하나를 꼽으면 장단기금리차이다.
지난 60년간 장단기금리차가 역전되면 경기침체가 왔고, 역전되지 않으면 침체가 오지 않았다.
위양성, 위음성도 없으니 최고의 지표이다.

금리차 역전이 발생하는 이유를 한마디로 줄이면 연준이 기준금리를 올리기 때문이다.



미국의 기준금리와 한국의 대출과 금리를 비교한 것이다.
국채 3년물이 좀 길지만 은행대출을 가계부채의 프록시로 보고 주택지표와 비교하고 있으니 은행의 대출평균금리, 가계대출금리를 보는 것이 적당할 것이다. cd금리는 더 길고 단기금리에 해당하니 함께 비교했다.

1) 미국이 기준금리를 올리면 한국금리는? 올라가거나 하락속도가 둔화된다.
2) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 대출은? 관련없다.
3) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 아파트값은? 오르고, 횡보하고, 오르고, 오른다.
4) 미국이 기준금리를 올리면 한국의 실질아파트값은? 오르고, 내리고, 오르고, 오른다.

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2016/08/real-apt-rea-kospi-fed-rate.html


이번에 미국이 다시 기준금리를 올리면 한국에 위기가 발생할까? 글쎄다.


미국경제가 침체에 빠지면 전세계 많은 국가에 위기가 올 수 있다.
이 때 미국은 예외없이 기준금리를 내린다.

위 그림에서 기준금리가 급락하는 시기는 미국의 침체기이다.

90년초 은행위기
2001년 it버블붕괴
2008년 주택시장붕괴

이 때 한국은? 내리고, 오르고, 내린다.
이때가 위험하다.
지금은 그럴 때가 아니다.




98년 외환위기의 원인은 한국 내부에 있을까 외부에 있을까?
어느 쪽이든 한국의 주택시장이나, 가계부채와는 관련이 없다.
과잉부채로 과잉투자를 진행한 기업과 외환보유액 관리를 포기한 정부와 관련이 있을 뿐이다.

2008년 금융위기의 원인은 미국에 있다. 버냉키에 따르면 미국과 중국에 있다.
한국에 있는 것이 아니라는 것은 명확하다.

미국이 몇년 내에 침체에 빠지게 될까? 아마도.
위기로 진행될까? 상황에 따라.

한국의 위기는 주택공급 폭락으로 나타난다.
자체적으로 확인할 수 있으니 미국금리와 비교하지 않아도 알 수 있다.
향후에 주택공급이 급감하면 안도할 일이 아니고 두려워할 일이다.

한국의 주택공급싸이클이 진행될 수 있을까?
당연하다. 만약 미국이 금리를 올릴 수 있는 조건이라면 연장될 수 있다.



끝.




후기
그림이 조금 남았지만 버리기도 아까우니 정부가 멍석을 깔면 그 때 다시 보자. 멀미난다.




2 comments:

  1. 시리즈 끝인가요?
    그동안 잘 읽었습니다.

    고맙습니다. ^^

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    1. 네, 끝입니다. 읽어주셔서 감사합니다.

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