2017년 8월 19일 토요일

일본 명목 주택 가격의 순환 japan house price cycle


세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html

주택가격 순환이 존재하는지, 규칙적인 주기가 존재하는지 확인하는 것을 장기 시계열 자료를 구할 때까지 미루기로 했지만, 자료를 확인했고 결론을 내릴만큼 명확하다.

일본 명목 주택가격에는 규칙적인 주기를 보이는 순환이 존재한다.
그 주기가 기존에 알려진 20년, 17년보다 짧다.


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장기 주택 가격 자료를 찾다보니 아래 사이트에 도착했다.

http://www.macrohistory.net/data/

그런데 이 사이트를 만든 사람 중 하나가 바로 과거에 방대한 주택 가격 자료를 만들어서 논문을 만들었던 그 연구자들중 하나이다.

History of Real Price - house, land, oil, gold
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/11/history-of-real-price-house-land-oil.html

http://www.voxeu.org/article/home-prices-1870
https://dl.dropboxusercontent.com/u/75787447/CEPR_DP10166.pdf

또 과거의 장단기 금리 데이타를 확인했던 것도 같은 사이트였는데 그 때는 같은 사람이 만든 것인지 알지 못했다.

term spread - us, uk, germany, japan etc
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/06/term-spread-us-uk-germany-japan-etc.html

결국 같은 사이트, 같은 연구자를 세번째 다시 발견한 셈이다.

교훈.
보기 드문 논문, 자료, 사이트를 발견하면 처음에 세세한 부분까지 챙겨둘 필요가 있다.

사이트에 따르면 아래 데이타 이용시 인용할 출처가 이렇다고 한다.

“Òscar Jordà, Moritz Schularick, and Alan M. Taylor. 2017. “Macrofinancial History and the New Business Cycle Facts.” in NBER Macroeconomics Annual 2016, volume 31, edited by Martin Eichenbaum and Jonathan A. Parker. Chicago: University of Chicago Press."

"Katharina Knoll, Moritz Schularick, and Thomas Steger. No Price Like Home: Global House Prices, 1870–2012. American Economic Review. Forthcoming."


각설하고 일본의 명목 주택가격을 보자.


가격 자료의 초기 1930년대 중간에 잘린 부분이 있다.
3년 이동평균, 이격을 함께 표시했다.

91년까지 30년 이상 지속된 가격상승을 볼 수 있다.
이후에는 반등없이 2013년까지 지속해서 하락하고 있다.

그런데 로그축으로 보면 좀 달리 보인다.



로그축으로 본 일본의 명목 주택 가격이다.

1920년대 이후 대공황 이차대전을 거치면서 횡보하던 주택가격이 가파르게 상승하기 시작한 것은 이차대전이 끝난 이후이고 60년대 초반까지 20년동안 1000배 증가했다.
이에 비하면 이후에는 25년간 10배 증가한 것에 불과하다.
우리가 알고 있는 버블은 빙산의 일각에도 미치지 않는 것이다.

가격 상승 속도는 40년대이후 버블붕괴 직전까지 지속적으로 감소했다.
일반적으로 보는 linear axis에서는 버블 붕괴직전까지 가격상승이 가속된 것처럼 보이지만 완벽한 착각이다.


그래서 가격상승률을 확인해 보면 어떻게 보이는가?




연간, 3년간 (노이즈 영향을 줄이기 위해) 주택가격상승률을 표시했고, 3년평균과의 이격을 함께 표시했다.

이차대전 직후의 상승률은 고점에서 연 160%에 달한다.
이후부터 추세적으로 감소하고 있다.

이와 별도로 주기적인 상승과 하락을 볼 수 있다.
저점과 고점은 전년비보다는 평균과의 이격에서 좀 더 쉽게 확인할 수 있다.

일본 주택가격에는 70년이 지나도 끝을 확인하지 못한 초장기 순환 (secular cycle)과 약 9년 주기의 단기 순환을 함께 볼 수 있다.
단기순환은 주기의 길이로 볼 때 일본, 미국 혹은 전세계의 경기순환과 비교해볼 가치가 있을 것이다.



(누르면 큰 그림이 뜬다)

눈으로 저점과 고점을 확인할 수 있을만큼 확대한 것이다.
그림에는 저점만 표시했다.
10년 단위로 표시된 세로선 사이에 하나씩 저점이 보이고, 평균해보면 주기는 약 9년이다.


저 정도면 자연계에 존재하는 싸이클을 제외하면 매우 규칙적인 것이라고 할 수 있다.
11년짜리 흑점싸이클에 비견할 만한가?
(순환, 주기설, 사이비 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_28.html )

위의 마크로히스토리 사이트에 장기 물가도 있다.
그것을 이용해서 실질 주택가격을 구하고, 순환여부, 순환주기도 확인할 수 있을 것이다.
그러나 일본의 명목 주택 가격차트의 깔끔한 순환를 보면서 그럴 필요가 없다는 생각이 들었다.


첫째, 이 명목 가격의 그림에서 보이는 순환이 다른 그림에서 본 순환변동치와 유사하다. 원 그림의 세계주택가격이 논문자료와 달라서 처음부터 조사를 다시 시작했던 것인데, 세계주택가격과 달리 일본주택가격은 주기가 다르다고 볼 수 없다.
내가 내 방식으로 다시 확인해도 실질일본주택가격이 9년주기의 순환을 보일 것이라고 추정한다.

둘째, 명목주택가격의 변동이 백%를 넘어가는 조건에서 만만치 않게 상승했을 물가를 보정하는 작업이 정상적으로 가능할리가 없다. 그런 데이타를 가지고 보정작업을 하는 것은 원하는 숫자를 만들어내는 작업에 가깝다.

셋째, (명목가격변동 - 물가변동 = 실질가격변동)
명목가격에 나타나는 순환이 만약 물가의 순환을 반영하는 것이면 물가를 보정해야 진실을 알 수 있다.
그런데 명목가격에 하이퍼인플레이션이 의심되는 수준의 큰 진폭을 가지는 순환이 명백히 보인다.
물가에도 비슷한 상황이 발생했을 것이 명약관화하다.
그 차이를 구하면 실제로는 존재하지도 않는 새로운 주기를 실질주택가격에 만들어 낼수도 있다.
(http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/14-10.html 파동의 간섭, 중간 부분에 언급 )
애쓰는 보람은 별로 없고, 신경쓸 것만 남는 상황이 발생할 것이 빤히 보인다.



결론

1950년대 이후 일본의 명목 주택가격에는 약 9년의 주기를 갖는 순환이 존재한다.
이것은 슈퍼사이클 (혹은 초장기순환)의 상승기, 하락기와 관계없이 일정하게 유지되었다.





댓글 5개:

  1. 전에 교수님 자료를 한번 저도 올린적이 있었습니다..^^
    참 대단한 자료저

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    1. 예전에 올리신 글을 본 기억이 납니다.

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  2. HP필터의 순환변동치를 이용하시어 가격 순환을 측정하신 걸까요?
    2000년대 중반에 가격 하락이 보이는것 같습니다.

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    1. 저는 그 필터를 사용해본 적이 없어서 모르겠습니다. 오래 전에 다른 프로그램으로 다른 필터를 다른 데이타에 써 본 적이 있는데 어떤 필터를 쓰던 저주파성분을 제거하는 것은 같아서 순환하는 고주파 성분을 보는 경우 크게 다르게 보이지 않습니다.

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