미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle

미국 주택시장 붕괴 1 US burst not by NK nuke but by housing bubble
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/1-us-burst-not-by-nk-nuke-but-by.html

미국 주택시장 붕괴 2 US burst - building permit/completion ratio, sold/for sale ratio
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/2-us-burst-building-permitcompletion.html

미국 주택시장 붕괴 3 US burst - real house price vs inventory cycle
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/3-us-burst-real-house-price-vs.html

미국 주택시장 붕괴 4 US burst - debt and aging
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/4-us-burst-debt-and-aging.html


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미국 주택시장이 위험한 상황에 놓여있다는 점을 확인하고 있다.

전세계 주택가격을 달러로 환산해서 비교하면 미국 주택 가격이 2010년, 2012년 기준으로 가장 많이 상승했고 금융위기 이전의 고점을 넘어섰다.

미국 주택의 건축허가/완공 비율, 판매완료/판매중 비율은 경기선행지표로 사용되는 재고순환지표와 비교할 만하다. 이전의 모든 경기하락시 침체이전 빠르게 하락을 시작했고, 이번 싸이클에서는 이미 5년전 고점을 확인했다.


아래에서는 고점을 경신하고 있는 명목주택가격이 미국의 실제 상황을 보여주고 있는지 확인한다.

건축허가를 주택가격과 비교하면 미국의 부동산 상황은 참으로 안정적으로 보인다.
고점을 넘긴 주택가격의 과열에도 불구하고 과거의 평균 수준에 불과한 건축허가/착공/완공이 안정적인 공급을 반영하고 있는 것으로 볼 수 있다.
서브프라임 사태 발생 이전까지의 과열에 의한 공급과잉이 경기침체기 동안 해소된 것이라면 미국 부동상의 황금시대는 이제부터 다시 시작이라고 볼 수도 있다.

명목주택가격이 아니라 실질주택가격을 구해서 건축허가와 비교하면 둘 간의 높은 관련성이 드러난다.
이전 시기의 평균에 불과한 건축허가는 하락폭의 반에 불과한 주택가격상승과 잘 일치하는 것처럼 보인다.

확대해보면 둘의 조정과 상승폭이 그럴듯하게 일치하는 것을 볼 수 있다.


왜 물가를 조정해야 건축허가와의 관련성이 드러나는가?
물가는 중력과 같다는 비유가 여기에서도 적절한 것으로 본다.

주택에 대한 수요는 집값이 물가를 이겨내야 증가한다.
만약 어떤 국가의 물가가 낮거나 집값과의 차이가 크다면 물가의 영향이 없는 것처럼 보일 것이다.
그러나 우리가 실질가격을 보는 것이 어려워도 시장을 지배하는 것은 실질가격이다.

세계, 미국 주택가격 순환 - 처음부터 다시
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/08/blog-post_17.html

가격의 장기적인 변동은 특히 실질가격을 확인해야 진실에 접근하는 경우가 많다.

2편에서 확인한 건축허가, 완공과 허가/완공 비율을 명목주택가격변화율과 비교했다.
훨씬 관련성이 높다는 것은 확실하나 어느 쪽인지 애매하다.

노이즈를 줄이기 위해 허가/완공비율을 분기평균으로 바꾸고, 실질집값상승률과 비교했다.



나는 지금 이 그림을 통해 미국의 집값을 움직이는 힘이 무엇인지 확인했다고 얘기할 수 있다.

price'- cpi' ~ permit/completion

price' ~ k* cpi' + permit/completion

미국의 집값은 물가와 허가(수요)와 완공(공급)이 결정한다.
경제에 딴 게 뭐 있겠나?


언제 어디서나 수요와 공급의 차이는 공급부족이나 공급과잉으로 나타난다.
축적이 되는 상품의 경우 재고의 증가나 감소로 나타난다.

앞에서 판매량과 재고의 비율을 구했고, 그것이 재고순환과 같은 개념이라고 했다.
미국사람들이 주식시장에서 PE라는 뒤집어진 개념을 쓰듯이 주택시장에서도 monthly supply라는 뒤집어진 개념을 쓴다.

이것이 왜 이상한가는 별도로 일단 확인하자.


미국 주택 재고(혹은 재고순환)를 나타내는 monthly supply는 homes for sale을 sold homes로 나눈 것이다.

아래에 실질주택가격변동률과 비교했다.
글의 흐름을 이해한 사람이라면 저런 놀라운 그림이 예상될 수 있다.

솔직히 나도 저정도로 비슷할 줄은 몰랐다.
너무나 대칭이다.
그런데 나는 비교를 하는 경우 반대방향이 같은 방향보다 불리하다는 경험을 반복적으로 하고 있다.

미국산업생산, 가동률, 재고/매출비율, 태풍 us huriccane
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미국인들이 산업분석을 위해 사용하는 inventories to sales ratio는 재고순환을 뒤집은 것이다.

미국인들이 주택시장분석을 위해 사용하는 monthly supply는 똑같이 재고순환을 뒤집은 것이다.

그래서 뒤집었다.

뒤집어야 바로 선다.
바로 서야 제대로 비교할 수 있다.

실질집값변동률과 1/monthly supply(역수)를 비교한 것이다.

price' ~ k* cpi + sold/for sale

미국주택시장은 재고 부담으로 가라앉기 시작한지 몇년 지났다.
이제 다시 한번 가라 앉을 가능성이 높다고 본다.

만약 미국사람들의 머릿속을 이해했다면, monthly supply라는 개념을 반대로 만들어 내기 위해 오래 고민할 필요가 전혀 없었을 것이다.




요약

명목가격은 실질가격으로 바꾸어야 집값을 제대로 파악할 수 있다.
가격은 변화율로 바꾸어야 다른 주택 지표들과의 관련성이 드러난다.
실질주택가격변화율은 물가, 수요, 공급, 재고순환이 결정한다.

관련된 지표는 모두 미국의 주택시장이 꺾인지 4년은 족히 지나고 있다는 것을 일관되게 보여준다.
이전 싸이클에서 발생한 미국주택시장의 공급과잉이 충분히 해소되지 않았을 가능성이 있다.
혹은 수요(1 unit) 자체가 사라졌을 가능성이 있다.

어느쪽이든 미국주택시장은 이번 경기싸이클의 끝까지 회복없이 둔화될 것이다.
높은 명목가격이 지속되면 큰 충격이 나타날 것이다.
안타깝지만 미국자동차시장의 우울한 미래와 딱 겹쳐진다.




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이어서