2017년 11월 10일 금요일

집사기에 좋을 때인가 good time to buy a house? - Gallup and Fannie Mae


http://news.gallup.com/poll/147248/majority-say-good-time-buy-home.aspx
http://news.gallup.com/poll/161942/americans-optimism-home-prices-surges-this-year.aspx
http://news.gallup.com/poll/208901/expect-local-home-values-rise.aspx
http://news.gallup.com/poll/162752/housing.aspx





위 그림은 갤럽의 2017년 4월 자료.
장점은 40년에 육박하는 긴 자료라는 것.


아래의 패니매 조사 자료는 2011년 이후부터이지만, 10월까지의 데이타가 존재하고 집사기에 좋은 시절인지 나쁜 시절인지 물을 뿐 아니라, 집팔기에 좋은 시절인지 나쁜 시절인지도 구분해서 질문.


http://www.fanniemae.com/portal/research-insights/surveys/national-housing-survey.html

http://www.fanniemae.com/resources/file/research/housingsurvey/pdf/nhs-monthly-data-110717.pdf





두 조사결과는 숫자의 절대값에는 차이가 있지만 추세는 동일.


아직 집사기에 좋은 때라고 생각하는 사람이 많다.
그러나 최근 몇개월은 2011년 이래 미국에서 집사기에 좋은 때라고 답하는 사람의 비율이 가장 적은 때이다.
또한 집팔기에 좋은 때라고 느끼는 사람이 가장 높은 때이다.


집사기 좋다고 보는 사람의 추세가 크게 꺾였을 때가 2005년이고, 저점이 2006년.
2006년이 미국 집값의 역사적 고점.




실러교수의 미국주택가격 130년 History of US home price by Shiller
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/130-history-of-us-home-price-by-shiller.html

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html




실질 집값(쉴러교수)과 실질 임대료.
명목집값은 이미 고점을 뚫었지만, 실질 집값은 고점과 차이가 있다.

그러나 미국사람들의 생각은 바뀌었다.
여러가지 이유가 있겠지만 중요한 것은 집값이 높다는 것이다.


http://www.businessinsider.com/house-prices-housing-market-buyers-problem-zillow-2017-11


댓글 4개:

  1. 위에 적어주신 미국 임대료 감소 현상은
    전에 미국 논문에서 처음 보고 좀 놀랬었습니다.
    미국의 임대료 수준이 참 높거든요, 그런데 저것보다 원래는 훨씬 높았다는 것이.
    참 신기하구나 했었습니다.

    다시 보니 더 신기하네요

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    1. 다시 봐도 신기한 것은 마찬가지입니다.
      집값과의 차이가 감소할 것같기는 한데 위쪽으로 좁히면 물가는 더 오르겠지요.

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    2. 버핏은 "진정한 영업권은 대개 인플레이션에 비례해 명목가치가 증가한다"고 했었는데요, 미국 임대료의 실질가격이 감소해왔다는 사실은 미국 전반의 주거공간 사용가치가 '진정한 영업권'이 없다는 반증으로 볼 수도 있을 것 같습니다.

      아시다시피 부동산에서 '진정한 영업권(=경제적 해자)'는 결국 'location'이 가장 큰 부분일 텐데요. 미국의 넓은 땅덩어리가 주거공간을 사실상 무한정 공급했다고 보면 얼추 맞을 것도 같습니다. 특히 주거공간의 공급은 물리적 면적보단 접근성에 더 영향을 많이 받을 텐데, (저 그래프에서 1910년대 이전은 데이터가 없어서 좀 그렇지만) 실질임대료의 하락이 미국의 자동차 대중화 시기와 맞물려 있는 것 같아 보이기도 하네요.

      맨해튼과 같은 곳은 당연히 실질 임대료가 장기적으로 인플레이션을 따라가거나 그 이상으로 올라갔을 것이고, 기업/주식과 마찬가지로 부동산에서도 '진정한 영엽권/경제적 해자'가 있다고 판단하는 근거 중 하나로 쓸 수 있다는 생각입니다.

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    3. 그래프의 원글에 임대료와 주택가격의 비율을 확인한 그림이 있습니다.
      임대료와 주택가격은 두 시기에 차이가 벌어집니다. 40년대 중반, 70년대 후반.
      40년대 중반까지는 실질적인 차이가 없기 때문에 모터라이제이션과는 상관이 없을 것 같습니다.

      렌트 영업권의 개념이 주택의 사용가치를 말씀하신 것이라면 한국은 통계가 존재하는 86년 이후 전세/집값비율이 상승하고 있어서 미국과는 반대의 상황이라고 할 수 있고 두 나라의 비교를 해 본 적이 있네요.
      http://runmoneyrun.blogspot.kr/2017/09/vs-us-price-to-rent-ratio.html

      집값에서 로케이션이 중요하고 모터라이제이션이 영향을 줄 수 있지만, 그것이 미국의 렌트추이, 한국의 전세추이를 설명하는데 어떤 역할을 할 수 있는지는 좀 더 생각해볼 문제같습니다.

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