물가와 전월세 cpi and rent - 한국미국비교 20180820

4월에 나온 보고서의 그림인데 틀렸다는 지적을 하기 위한 것이니 출처를 밝히지 않는다.

집세가 차지하는 비중이 한국과 미국에서 10%정도로 비슷하지만, 미국에서만 주택가격이 차지하는 비중을 약 25% 정도로 매우 높게 그려놨다.



결론을 미리 말하면

2018년 7월 기준 한국의 소비자물가지수에서 집세가 차지하는 비중은 9.32%이다.
2018년 7월 기준 미국의 소비자물가지수에서 집세가 차지하는 비중은 32.347%이다.
한국이나 미국이나 집값은 물가에 포함되지 않는다.

https://www.bls.gov/news.release/cpi.t02.htm

미국 물가에서 집세가 차지하는 비중이 왜 그렇게 높은가?

Rent of shelter 32.347% 거주지 월세
  Rent of primary residence 7.761% 주택 월세
  Lodging away from home 0.911%  하숙, 모텔
  Owners' equivalent rent of residences 23.564%  소유주의 임대료 등가치 OER
  Tenants' and household insurance 0.373% 보험

월세 항목에 무려 23.6%라는 엄청난 자리를 차지하는 '소유주의 임대료 등가치'라는 것이 있다.
이것에 대해 이전에 언급한 적이 있다.

미국 집값과 소유주의 임대료 등가치 House price vs Owner's equivalent rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/house-price-vs-owners-equivalent-rent.html

믿을 수 없는 100년 간의 미국 실질임대료, unbelievable US Real Rent
http://runmoneyrun.blogspot.com/2017/09/100-unbelievable-us-real-rent.html

무엇인가?

소유자의 임대료 등가치 - OER

현재 소유하고 있는 주택을 동등한 임대 주택으로 대체하기 위해 지불할 수 있는 임대료. 소유자의 임대료 등가치 (OER)는 미국 노동 통계국이 내재적 임대료의 변화를 측정하기 위해 집계한 금액으로 경쟁 시장에서 집을 빌릴 때 지불하거나 집을 빌려줄 때 수취할 수 있는 금액.

OER는 표본 주택소유자에게 다음과 같은 질문을 직접 묻는 것으로 얻어진다. "누군가 오늘 당신 집을 빌린다면, 빈채로(unfurnished) 관리비제외하고 한달에 얼마일 것 같은가?" 임대료 등가치라고도 한다.

무식하게 줄이면 집주인에게 설문조사한, 받고싶은 월세이다.

미국에서 월세와 동행했고, 집값과는 크게 상관없다.






미국에서 최근의 저물가 시기에 물가보다 월세가 더 상승한 것은 사실이지만, 집값상승과는 비교할 수 없는 수준이었다.
그러니 미국물가에 집값이 포함되어 있다는 것은 어느모로 보나 착각이다.


다만 미국물가에 월세가 30%이상 엄청나게 높게 포함되어 있다는 것은 기억할 가치가 있다.





만약 한국소비자물가에서 월세가 차지하는 비중이 9.32%에서 30%이상으로로 증가한다면 물가는 어떤 모습이 될까?

당신이 무엇을 상상하든 그것과 다를 것이다.

2006년이후 12년 이상 소비자물가와 전월세는 상승률이 같다.
전월세 비중이 얼마이든 소비자물가는 그대로이다.
2000년 초반까지 연장해도 거의 차이가 없다.

몇년간의 전세값 상승으로 뼛골이 휘는 듯했는데 왜 이럴까?
소비자물가에서 전세 비중이 월세 비중보다 낮다.
그래서 월세보다 전세가 훨씬 많이 올랐어도 딱 물가만큼 상승한 것으로 나오는 것이다.

관리물가, 체감물가, 착시, 교란
http://runmoneyrun.blogspot.com/2018/07/blog-post.html

정부 통제하의 관리물가가 최근 몇년간 해마다 약 0.5%p정도 물가를 낮추는데 기여해서 소비자물가와 체감물가의 괴리를 일으키고 있다는 점을 한국은행이 확인해주었다.

여기에 더해 한국에서 미국보다 유난히 낮은 비중을 차지하는 전월세, 특히 전세의 비중이 소비자물가가 현실을 왜곡하도록 만들고 있다.

전세값 상승률이 높았던 2011년 이후 소비자물가지수와 전세물가지수이다.
연도별 상승률을 표시하면 아래와 같다.

항목명1	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
총지수	4.00	2.20	1.30	1.30	0.70	1.00	1.90
전세	4.60	4.90	3.20	3.00	3.60	3.20	2.90

만약 전세의 소비자물가 비중을 10%만 더 늘리면 어림으로 계산해도 연간 0.2%p의 물가상승이 추가로 나타났을 것이다.

다른 요소를 제외하고 관리물가와 전세만 고려해도 한국의 물가는 공식적인 수치보다 지난 몇년동안 약 0.7%p이상 높았던 것으로 볼 수 있다.