us house price - 버핏의 베팅 20230909
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rent와 oer을 포함하는 주거비의 비중은 cpi의 1/3에 육박한다.
주거비는 수십년동안 집값에 1년반에서 2년 후행했다.
최근의 케이스-쉴러 집값 고점(yoy)은 21년 8월 혹은 22년 4월로 볼 수 있고, rent의 고점(yoy)은 23년 3월이다. 고점간의 간격은 1년 반으로 이전의 규칙성을 유지하고 있다.
집값이 현재의 고정금리 모기지의 상승으로 인한 공급 부족 상황을 반영해서 몇년 이상 추가적인 상승을 이어가면 2023년 5월의 단기 저점은 장기 저점이 될 수 있다.
만약 그런 상황이 발생한다면?
대략 2024년 하반기 이후 rent의 상승이 다시 나타나게 된다.
유사한 rent의 단기 조정이 1970년대 초반에 나타났고, 이후에 벌어진 일은 장기간의 스태그플레이션이다.
유가로 인한 오일 쇼크가 70년대 스태그플레이션의 중요한 요인 중 하나인 것은 사실이나 이차대전이후 60년대 말까지의 장기 호황과 증가된 유동성과 금융시장 과열도 무시할 수 없다.
이대로 주택가격과 주거비가 안정되는 것을 많은 사람들이 바라겠지만, 그렇지 않을 가능성도 있다.
주택가격, 주거비의 지속적인 상승을 현재의 금융시장이 반영하고 있을 가능성은 낮다고 본다.
최근 유가가 90불을 넘어가고 있지만, 22년 유럽과 아시아에서 가스가격, 전력가격이 수십배 상승했던 것에 비하면 70불 전후에서 시작된 최근의 유가 상승은 심각한 수준이 아니다.
문제는 24년말까지 핵심물가(cpi 혹은 pce deflator)가 안정되지 않으면 이후에는 높아진 거주비용이 다시 쓰나미처럼 심각하게 몰려올 수 있다는 것이다.
유가를 포함한 원자재 가격의 상승은 직접적으로 핵심물가에 영향을 주지 않을 수 있지만, 짧은 시차를 두고 핵심물가의 많은 요소에 영향을 준다. 또한 기대 인플레이션(녹색)은 직접적으로 유가(파랑색)에 연동되어 있다.
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=18O9J
임금과 물가와 기준금리.
연준이 알아서 물가를 잘 관리하면 좋지만, 22년 물가에 대한 대응이 과거에 비해 2년 정도 늦었고, 향후에도 뒤늦은 대응이 반복되기 쉽다.
기대인플레 상승이 예정되어 있고, 집값, 거주비 상승이 지속되고 있어서 임금 상승 압력이 쉽게 사라지기 어렵다. 미국 자동차노조의 임금 상승요구는 수십년만에 한국에 버금가는 수준으로 높다.
여전히 높은 물가에도 불구하고 미국 경제의 침체 가능성은 점점 낮아지고 있다. 강력한 고용이 제조업의 침체를 22년-23년 사이에 약하게 넘겨버렸을 수도 있다.
코로나 이후 정부보조금에 의한 높은 저축이 거의 사라졌다고 우려하기도 하나, 미국의 소비는 수십년간 저축이 아니라 소득과 대출이 지탱했으니 중요한 문제는 아니다.
인프라 투자, 제조업 투자만으로 미국 경제가 활력을 유지하기는 어렵겠지만, 자동차 산업, 주택 산업이 바닥에서 올라오는 시기에 금리를 내려야 할만큼 경기가 빠르게 둔화되는 것을 기대하기는 어렵다.
요약
당장은 유가, 길게 보면 거주비가 cpi를 올릴 것이다.
그렇다고 4%가 넘는 임금상승률을 무시할 수도 없다.
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