J-Reit total return

http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/07/japan-reits.html
http://runmoneyrun.blogspot.kr/2014/07/us-reits-vs-japan-reits.html


http://quote.tse.or.jp/tse/qsearch.exe?F=listing/Ereitlist&
http://www.japan-reit.com/list/rimawari/
http://jreit-view.ares.or.jp/jreit_e/JRV009.html
상장 리츠 정보


http://www.ares.or.jp/jrem/index.html
일본 부동산 개관


http://www.ares.or.jp/en/index_en.html

일본의 채권금리는 역사상 가장 낮은 수준.
미국, 유럽의 금리가 낮아져서 상대적으로는 낮지 않다.

주식 배당수익율은 주가 상승에도 불구하고 과거보다 높은 수준.

리츠의 수익율은 3%중후반으로 낮은 수준.
금리와의 차이는 지난 10년 동안의 평균 수준.

부동산 경기 개선시 1%까지 감소. (2007년 초)
부동산 경기 둔화시 6%까지 상승. (2009년 초)





http://www.ares.or.jp/en/pdf/ares_jreitreport_56_en.pdf

12년간 총수익율 70%, 연 5-6%

최근 오피스의 수익율이 낮은 것은 2007년까지 오피스 가격 급등후 하락이 지속되었기 때문.
주거용의 수익율이 가속되는 것은 가격 상승없이 하락한 후 2010년 경 일찍 바닥을 지났기 때문. 점유율도 2008년 중반 바닥을 확인 후 상승.

총수익율은 경기싸이클을 반영하고 현재는 중간값.
4를 곱하면 연수익율. 위의 연간 총수익율 6%와 대략 일치한다.

13년 투자 급증. reit 상장, 증자 봇물.



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http://fudousan.zuuonline.com/archives/126

- per, pbr, roe
- nav
- FFO, AFFO, FAD
- LTV
- DSCR

FFO = 당기순이익 + 감가 상각비 + 부동산 매각 손실 - 부동산 매각 이익
주가 FFO 배율 = 주가 / FFO
AFFO = FFO - 경상지출 - 차입급원금상환액
FAD = AFFO - 비경상수지
DSCR = 연간 순수익/ 원리금상환액


http://www.tr.mufg.jp/english/research/marketresearch.html

Negative total real returns

아래는 Jeremy Siegel 교수의 주식투자바이블(1-1, 1-4)과, 투자의 미래(12-1)에 나오는 명목, 실질 총 수익율 그래프이다. 실질은 물가조정으로 간단히 구할 수 있지만, 총 수익율을 제대로 구하는 것은 채권, 주식 모두 어려운데, 시겔교수, 쉴러교수의 그림, 자료를 적당히 이용할 수 있다.

개정판에서는 업데이트되어서 보유한 책의 그래프보다 더 최근까지 보여준다.
아래 그림은 구글에서 찾은 그림들이다.

명목 총 수익율이다.
채권은 명목상 손실이 나는 기간이 적고 손실의 폭도 미미하다.
그러나 주식, 금은 폭도 크고 기간도 길어서 더 위험하다.
주식은 장기 수익율에서 다른 자산보다 유리하다.
금은 현금보다 유리하고 급락기를 제외하면 명목상의 가치를 유지하는 경향이 있다.

이것을 실질 수익율로 바꾸면 완전히 달라진다.

달러(현금)의 가치는 대공황이후 대략 6% 이내로 쪼그라들었다. 현재까지 연장하면 20분의 1로 감소했을 것이다.
금은 여전히 일정한 가치를 유지하고 있다.

미국 단기채권은 대공황이후 제자리라고 볼 수 있다.
미국 장기채권은 대공황부터 80년전후까지 마이너스 였다가 30년동안 상승했다.

미국 주식은 상대적으로 일정한 수준의 수익율을 유지하고 있다.



명목, 실질 자산별 비교는 관심과 취향과 자금성격에 맞는 자산을 선택하는데 기본적인 자료를 제공한다. 많은 경우 자산들의 가격은 순환하고 순환하는 주기가 서로 다르기 때문에 자산의 선택은 장기 실질 수익율에서 차이를 가져온다. 실질금리의 장기적 변동이 중요한 동력이라고 보지만, 핵심은 순환한다는 점이다.

과거 80년대, 90년대에 채권, 주식의 가격이 모두 상승했고, 빌그로스, 워렌버핏 등의 유명한 투자자들이 탄생하는 계기가 되었다. 그러나 2000년이후 13년간 주식의 실질가치는 제자리에 머무르고 있다.

최근 30년간 채권의 랠리가 진행되어서 두 자산의 실질 가치가 모두 하락하는 시기는 익숙하지 않다. 그러나 채권과 주식의 가치가 모두 감소하는 시기가 존재할 수도 있기 때문에 과거에 얼마나 오래 지속되었는지 확인해 보았다.

의외로 채권의 실질 가치가 수십년 하락하는 시기가 한번밖에 없다.
이 기간의 후반에 해당하는 시기에 오일 쇼크가 왔고, 약 15년 동안 채권, 주식의 실질가치는 하락했다.
당시나 지금이나 원자재에 대한 투자의 비중이 적다는 것을 고려하면 대부분의 투자자는 문자그대로 빈털터리가 되어 가고 있었다.
일본에서 벌어진 20년간의 장기 불황에서는 디플레이션때문에 실질금리가 대개는 +였기 때문에 피할 곳이 있었다는 것을 고려하면 당시의 상황은 지금 상상할 수 있는 것을 벗어나기 쉽다.


요점은 채권, 주식에 분산해서 충격이 줄 수 있지만, 지속적으로 자산의 가치가 감소하는 것을 피할 수 없는 시기가 올 수 있다는 것이다.
그럴 때는 경쟁 우위를 확보하거나, 다른 자산에 눈을 돌려야 한다.
70년대에 금, 기름은 달랐고, 템플턴은 일본에서 활약했고, 버핏은 투자조합을 해산하고 기업을 인수하는 방향으로 바꾸었다.

채권, 주식, 원자재싸이클의 방향이 크고 알기 쉽게 바뀌어도 이행기는 몇 년 이상 지속될 수 있다(1861, 1921, 남북전쟁과 20년대호황 직전). 15년보다는 버티기 쉽겠지만, 이것도 막상 겪으면 어려울 수 있을 것이다.


이미 많이 두들겨 맞아서 이제는 마음의 준비도 소용없을 것같지만, 예측과 다른 세상이 펼쳐져도 놀라지 않으려면 과거에 벌어진 다양한 미래를 확인해두는 것은 지금도 늦지 않다고 본다.