2015년 5월 20일 수요일

아파트가격 vs 건축공급

전세비율 고점 vs 미분양 저점 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs.html
미분양 vs 아파트가격 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_20.html
아파트가격 vs 건축공급 http://runmoneyrun.blogspot.kr/2015/05/vs_0.html

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아파트 가격과 몇가지 지표들(12ma, yoy)을 비교한 것이다.

허가, 수주, 착공이 가격에 선행하나?
2013년, 2014년에 걸친 건축기성의 증가가 2011년의 가격상승에 따른 결과인가?
건설에 2-3년이 걸리면 2-3년 싸이클이 나타나나?

저기 보이는 5년짜리 싸이클은 헛것인가?




건설 수주와 기성을 표시. 12ma.
수주가 기성에 선행하는 것은 명확하다.
토목의 급격한 감소가 보인다. 4대강의 흔적일수도.




건축허가 면적과 동수, 착공실적을 표시. 12ma
면적은 공히 10년째 정체되어 있지만 동수가 증가했다.




시멘트와 철근 생산량과 허가, 착공을 비교했다. 12ma
면적은 일정한 수준을 유지하지만 생산량이 줄고 있다.
사용량은 유지되고 있을까?



시멘트 협회 자료를 확인하니 소비량이 줄고 있다.
같은 면적을 적은 시멘트를 사용해서 짓고 있다.
그래서 층간 소음이? 알 수 없다.
싸이클은? 2년, 5년, 10년, 17년?



동당 면적이 95년 이래 줄고 있다.
왜 이리 상상한 것과 다를까?
착각하지 말 것은 건축 전체라는 점이다. 물론 주거용이 2/3는 된다.



요약.
아파트가격과 건축공급은 관련성이 높다.
공급은 10년 이상 일정수준을 유지하고 있다.
동당 면적은 감소하고 있다.
면적당 철근, 시멘트 사용량은 감소하고 있다.

또 요약.
최근 증가한 건축 수주액과 아파트가격변동과의 괴리, 최근 감소한 미분양과 아파트가격변동과의 괴리가 어떻게 좁혀질지 지켜볼 필요가 있다.
허가, 착공, 기성은 열심히 볼 필요없다.
건설에 2-3년 싸이클은 존재하지 않으니, 5년, 10년 주기로 볼 필요가 있다.
17년 매미싸이클은 그래도 신경쓰자.

한번 더 요약.
사상최대의 아파트분양이 예상된다는 2015년에도, 이후에도 위의 사실이 급하게 바뀌지는 않을 것으로 본다.




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